Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 22.5.2019, Az. VIII ZR 180 / 18 darüber entschieden, ob und auf welche Weise ein Immobilienerwerber das Mietverhältnis eines Wohnungsmieters wegen Eigenbedarfs kündigen kann.
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Eigenbedarfsgrund
Ein Vermieter kann ein auf unbestimmte Zeit abgeschlossenes Wohnraummietverhältnis gemäß § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB grundsätzlich nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein berechtigtes Interesse des Vermieters liegt insbesondere vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt.
Dass ein Immobilieneigentümer den Kündigungsgrund des Eigenbedarfs durch den Erwerb an einer vermieteten Wohnung selbst verursacht hat, schließt eine Kündigung wegen Eigenbedarfs nicht aus. Denn dies würde die grundgesetzlich garantierte Befugnis des Eigentümers missachten, sein Leben unter Nutzung seines Eigentums nach seinen Vorstellungen einzurichten. Wer finanzielle Mittel – oft nach längerer Ansparung und/oder unter Aufnahme von Krediten – dazu verwendet, eine Wohnung zu erwerben, um in dieser selbst zu wohnen, gestaltet sein Leben selbst dann vernünftig und nachvollziehbar, wenn er sich hierzu allein deswegen entschließt, um Herr seiner eigenen vier Wände zu werden. Erst recht hat dies zu gelten, wenn der Ankauf erfolgt, um eine Verbesserung der Wohnverhältnisse zu erreichen.
Es ist nicht erforderlich, dass der Vermieter oder einer der privilegierten Angehörigen auf die Nutzung der Wohnung angewiesen ist. Ein Vermieter benötigt eine Mietwohnung bereits dann, wenn sein ernsthafter Wunsch, die Wohnung künftig selbst zu nutzen oder nahen Angehörigen zu Wohnzwecken zur Verfügung zu stellen, auf vernünftige und nachvollziehbare Gründe gestützt wird.
Der Wunsch, etwa eine erworbene Eigentumswohnung selbst zu Wohnzwecken zu nutzen, ist von solchen vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen. Dem Erlangungsinteresse des Erwerbers einer Mietwohnung kommt dabei kein geringerer Stellenwert zu als einem Vermieter, der eine von ihm selbst vermietete Wohnung nach geraumer Zeit wegen nicht vorhersehbaren Eigenbedarfs kündigt.
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Sozialklausel
Der Mieter kann einer Eigenbedarfskündigung des Erwerbers gemäß § 574 Abs. 1 BGB widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. Dabei kann der Mieter verlangen, dass das Mietverhältnis so lange fortgesetzt wird, wie dies unter Berücksichtigung aller Umstände angemessen ist.
Dies kommt insbesondere in Betracht, wenn der gesundheitliche Zustand des Mieters einen Umzug nicht zulässt oder im Falle eines Wohnungswechsels eine erhebliche Verschlechterung der gesundheitlichen Situation eines schwer erkrankten Mieters zu befürchten ist.
Auch bei der Abwägung der Interessen des wegen Eigenbedarfs kündigenden Erwerbers und des gekündigten Mieters ist der Erwerber einer vermieteten Wohnung nicht weniger schutzwürdig als ein Vermieter, der den Mietvertrag selbst abgeschlossen und mit einer Eigenbedarfskündigung geraume Zeit zugewartet hat. Die Gerichte haben das Bestandsinteresse des Mieters und das Erlangungsinteresse des Vermieters angemessen zu berücksichtigen, die beiderseitigen Belange gegeneinander abzuwägen und in einen verhältnismäßigen Ausgleich zu bringen.
Den Interessen eines Eigentümers, der eine vermietete Wohnung mit dem Ziel erwirbt, das Mietverhältnis zu beenden und die Wohnung selbst zu nutzen, kommt dabei kein geringeres Gewicht zu.
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Praktische Hinweise
Der Erwerber eines Hausgrundstücks oder einer Eigentumswohnung, der ein bestehendes Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs kündigen will, muss das Folgende beachten:
- Der Erwerber kann eine Eigenbedarfskündigung erst aussprechen, nachdem er als Eigentümer der Immobilie im Grundbuch eingetragen wurde.
- Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs kann aufgrund einer früheren Vereinbarung zwischen dem Mieter und einem früheren Eigentümer der Immobilie vertraglich ausgeschlossen worden sein.
- Nach einer Eigenbedarfskündigung kann das Gericht im Rahmen eines Räumungsrechtsstreits die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf bestimmte oder unbestimmte Zeit anordnen.
Dr. Martin Winkelmann, Essen
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
(Stand 21.8.2023)