In Mietverträgen über Wohnräume und auch über Gewerberäume wird häufig das Folgende vereinbart:
„Der Mieter trägt sämtliche Betriebskosten des Objektes.“
Mit dieser vertraglichen Regelung werden sämtliche Betriebskosten auf den Mieter abgewälzt. Diese Regelung ist auch dann wirksam, wenn es sich um eine formularmäßige Regelung handelt. Nach der Rechtsprechung genügt es, wenn die Kostenarten bestimmbar sind.
Hierfür ist es nach neuerer Rechtsprechung des BGH ausreichend, wenn die Parteien vereinbaren, dass der Mieter „die Betriebskosten“ zu tragen hat. Damit sind dann sämtliche in der bei Vertragsschluss gültigen BetrKV aufgeführten Kostenarten umgelegt, mit Ausnahme derjenigen, die nach § 2 Nr. 17 BetrKV vereinbart werden können.
Dies gilt auch für den Begriff der „Nebenkosten“. Für den Mieter ist ein Unterschied zwischen Betriebs- und Nebenkosten nicht ersichtlich. Er stellt sich vielmehr unter beidem dasselbe vor. Die Grundsätze der BGH-Rechtsprechung gelten also auch bei der Verwendung des Begriffs „Nebenkosten“.
1. Betriebskosten bei der Wohnraummiete
Gemäß Urteil des BGH vom 10.2.2016, Az. VIII ZR 137 / 15, das zum Wohnraummietrecht ergangen ist, gilt das Folgende:
In der Wohnraummiete genügt zur Übertragung der Betriebskosten auf den Mieter die – auch formularmäßige – Vereinbarung, dass dieser „die Betriebskosten“ zu tragen hat. Auch ohne Beifügung des Betriebskostenkatalogs oder ausdrückliche Bezugnahme auf § 556 Abs. 1 S. 2 BGB und die BetrKV vom 25.11.2003 ist damit die Umlage der in § 556 Abs. 1 S. 2 BGB definierten und in der BetrKV erläuterten Betriebskosten vereinbart.
Zu einer wirksamen Umlagevereinbarung von Betriebskosten in der Wohnraummiete, auch in einem Formularvertrag, bedarf es nicht der Aufzählung der einzelnen Betriebskosten. Angesichts der Gesetzeslage, die den Begriff der Betriebskosten in der Wohnraummiete seit langem festlegt, ist der im Mietvertrag verwendete Begriff der Betriebskosten ohne weiteres in dem Sinn zu verstehen, wie dies in § 556 Absatz 1 S. 2 BGB geregelt und in dem Betriebskostenkatalog erläutert ist.
Zudem ist es auch seit Jahrzehnten allgemein üblich, in Mietverträgen die Umlage sämtlicher Betriebskosten zu vereinbaren und abzurechnen, die nach den genannten Definitionen umlagefähig sind. Angesichts dessen bedarf der Begriff der „Betriebskosten“ in der Wohnraummiete grundsätzlich keiner Erläuterung oder Aufschlüsselung, da er als bekannt vorausgesetzt werden kann und für den durchschnittlichen Mieter hinreichend klar und verständlich im Sinne von § 307 Abs. 1 S. 2 BGB ist.
2. Betriebskosten bei der Gewerberaummiete
Diese Rechtsprechung hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 8.4.2020, Az. XII ZR 120/18, auch für die Gewerberaummiete bestätigt:
Eine Klausel in einem Gewerberaummietvertrag, nach der der Mieter sämtliche Betriebskosten trägt, ist auch dann hinreichend bestimmt, wenn eine Bezugnahme auf die BetrKV fehlt.
Im Mietvertrag müssen auch nicht die einzelnen Kostenpositionen aufgezählt sein. Es ist insoweit auch ohne Bedeutung, wenn einige Kostenarten aus dem Betriebskostenkatalog im Mietvertrag als Beispiele ausdrücklich genannt sind.
Etwas anderes kann sich bei Individualvereinbarungen ergeben, wenn die Vertragsparteien ein übereinstimmendes anderes Verständnis des Begriffs “Betriebskosten” hatten, das eine andere Auslegung des Mietvertrages rechtfertigt.
3. Verwendung des Begriffs „Nebenkosten“
Gemäß Hinweisbeschlüssen des OLG Frankfurt am Main vom 14.02.2018 und 19.04.2018, Az. 2 U 142 / 17, NZM 2018,789 gilt dasselbe auch für die Umlage „aller Nebenkosten“.
Das Gericht versteht die beiden Begriffe „Betriebskosten“ und „Nebenkosten“ also als Synonyme.
Vereinbaren die Parteien eines Gewerbemietvertrages, auch formularmäßig, dass der Mieter „die Nebenkosten“ oder „alle umlagefähigen Nebenkosten“ zu tragen hat, liegt hierin auch ohne nähere Bestimmung der einzelnen Kostenarten oder Bezugnahme auf den Betriebskostenkatalog des § 2 BetrKV eine wirksame Umlage der im Betriebskostenkatalog zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses konkret aufgeführten Betriebskosten.
Mit dem Begriff der Nebenkosten sind also ebenfalls diejenigen Kosten gemeint, die dem Eigentümer durch das Eigentum oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen, wie es in § 556 Abs. 1 S. 2 BGB, § 1 Abs. 1 BetrKV definiert ist.
Daher ist auch bei der Verwendung des Begriffs “Nebenkosten” auf den Katalog des § 2 Nr. 1-16 BetrKV abzustellen.
4. Praxishinweis
Wenn der Mietvertrag die vom Mieter abzugeltenden Betriebskosten im Einzelnen und nicht nur als Beispiele nennt, beschränkt sich die Abgeltungspflicht auf die genannten Kostentypen. Ob eine solche abschließende Bezeichnung vorliegt, bestimmt sich nach den Umständen des Einzelfalls.
Rechtsanwalt Dr. Martin Winkelmann
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
(Stand 7.6.2023)