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Kündigung und Räumungsklage bei der Wohnungsmiete

Im Folgenden sollen die Kündigung des Mietverhältnisses und der Ablauf eines Räumungsrechtsstreits kurz dargestellt werden.

Diese Darstellung gilt ausschließlich für die Wohnraummiete. Für die Räumungsklage bei der Gewerberaummiete gelten andere Regelungen.

1. Beendigung des Mietverhältnisses

Ein Mietverhältnis über Wohnraum kann auf folgende Weise beendet werden:

  • Ordentliche Kündigung
  • Außerordentliche Kündigung
  • Zeitablauf bei Zeitmietverträgen
  • Aufhebungsvertrag

Bei einer Kündigung durch den Vermieter können je nach Lage des Einzelfalls eine ordentliche oder eine außerordentliche Kündigung möglich sein.

2. Ordentliche Kündigung

Eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses ist nur bei unbefristeten Mietverträgen möglich.

Die ordentliche Kündigung durch den Vermieter erfordert ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses. (Eine Ausnahme gilt für eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Zweifamilienhaus.)

Folgende Gründe für eine ordentliche Kündigung durch den Vermieter von Wohnraum kommen u.a. in Betracht:

  • Eigenbedarf des Vermieters für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushaltes (sog. Eigenbedarfskündigung),
  • Hinderung des Vermieters an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks (sog. Verwertungskündigung),
  • erhebliche Vertragsverletzungen des Mieters, die nicht schon zur außerordentlichen Kündigung berechtigen (z.B. vorsätzliche Zahlungsrückstände),

Die ordentliche Kündigung durch den Vermieter hat spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zu erfolgen.Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.

Die Kündigung muss schriftlich unter Angabe der Gründe erfolgen. Der Vermieter soll den Mieter auch über sein Widerspruchsrecht belehren.

Dem Mieter steht gegen ordentliche Kündigungen des Vermieters ein Widerspruchsrecht zu (sog. Sozialklausel). Er muss seinen Widerspruch schriftlich spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses erklären. Die Frage, ob der Widerspruch Erfolg hat, erfordert eine Abwägung der Interessen des Mieters, seiner Familie und anderer Angehörige seines Haushalts mit den Interessen des Vermieters.

Bei entsprechenden überwiegenden Interessen des Mieters kann sich das Mietverhältnis aufgrund der Sozialklausel um einige Monate verlängern. In außergewöhnlichen Ausnahmefällen kann sich das Mietverhältnis auch auf unbestimmte Dauer verlängern.

3. Außerordentliche Kündigung

Der Vermieter kann das Mietverhältnis bei Vorliegen eines wichtigen Grundes außerordentlich fristlos kündigen, auch wenn das Mietverhältnis für eine bestimmte Frist vereinbart sein sollte.

Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zu dessen regulärer Beendigung nicht zugemutet werden kann.

Gründe für eine außerordentliche Kündigung sind etwa:

  • wenn der Mieter mit der Zahlung der geschuldeten Miete im gesetzlich bestimmten Umfang in Verzug ist (z.B. Verzug mit zwei aufeinander folgenden Mietraten oder eines erheblichen Teils davon)
  • wenn der Mieter die Mieträume durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet (z.B. durch bauliche Veränderungen) oder sie unbefugt einem Dritten überlasst,
  • eine nachhaltige Störung des Hausfriedens durch den Mieter (z.B. dauernde unzumutbare Belästigung anderer Hausbewohner oder häufiger nächtlicher Lärm).

Andere Gründe sind etwa ständige unpünktliche Mietzahlungen oder ein vertragswidriger Gebrauch der Mieträume.

Der Vermieter muss den Mieter vor der Kündigung grundsätzlich abmahnen. Die Kündigung muss dann innerhalb einer angemessenen Frist und schriftlich erklärt werden. Im Kündigungsschreiben müssen die Gründe für die außerordentliche Kündigung genannt werden.

Bei Zahlungsverzug mit zwei Monatsmieten oder mehr ist keine vorherige Abmahnung durch den Vermieter erforderlich.

4. Räumungsklage

Wenn der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht freiwillig auszieht, bleibt dem Vermieter nur die Erhebung einer Räumungsklage bei Gericht.

Der Vermieter kann eine Räumungsklage mit der Geltendmachung weiterer Ansprüche wie etwa noch nicht gezahlter Miete oder Schadensersatz verbinden.

Nach Wirksamwerden der Kündigung schuldet der Mieter bis zum Auszug eine sog. Nutzungsentschädigung, dies ist meist die Weiterzahlung der bisherigen Miete. Diese Nutzungsentschädigung wird meist mit den offenen Mietforderungen eingeklagt.

Nach Erhebung der Räumungsklage stellt das Gericht die Klageschrift zunächst dem Mieter zu und fordert diesen auf, innerhalb von zwei Wochen seine Verteidigungsbereitschaft dem Gericht anzuzeigen und innerhalb von weiteren zwei Wochen zu der Sache Stellung zu nehmen.

Dann wird das Gericht zumeist einen Termin zur mündlichen Verhandlung bestimmen, in dessen Verlauf die Angelegenheit mit den Parteien erörtert wird.

Mit einer Gesamtdauer des Verfahrens von fünf bis sechs Monaten sollte man rechnen.

Wenn sich der Mieter nicht bei Gericht meldet, erläßt das Gericht auf Antrag des Vermieters auch ohne mündliche Verhandlung ein sog. Versäumnisurteil, mit dem der Mieter zur Räumung verurteilt wird.

5. Schutzrechte zugunsten des Mieters

Bei Wohnräumen wird eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs unwirksam, wenn der Mieter spätestens bis zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage die fällige Miete und die fällige Nutzungsentschädigung zahlt oder sich eine öffentliche Stelle (etwa das Sozialamt) sich zur Zahlung verpflichtet.

Dies gilt jedoch nicht, wenn dem Mieter vor nicht länger als zwei Jahren bereits wegen Zahlungsverzugs gekündigt worden war und diese vorherige Kündigung wegen nachgeholter Zahlung unwirksam geworden ist.

Im Fall einer Verurteilung zur Räumung von Wohnraum kann das Gericht dem Mieter grundsätzlich auf Antrag oder von Amts wegen eine angemessene Räumungsfrist gewähren. Die Räumungsfrist darf insgesamt nicht mehr als ein Jahr ab Rechtskraft des Räumungsurteils betragen.

6. Ablauf der Räumungsvollstreckung

Wenn der Vermieter auf diese Weise ein Räumungsurteil erstritten hat, kann er die Zwangsräumung des Mieters durch den Gerichtsvollzieher beauftragen.

Hierfür gibt es zwei Möglichkeiten:

Bei Beauftragung der klassischen Räumung setzt der Gerichtsvollzieher den Mieter aus dem Besitz und weist den Vermieter in den Besitz ein. Der Gerichtsvollzieher beauftragt ein Umzugsunternehmen, dass die Möbel und das sonstige Hab und Gut des Mieters wegschafft. Die Kosten der Zwangsräumung einschließlich des Umzugsunternehmens hat der Mieter vorzuleisten.

Eine günstigere Variante stellt der beschränkte Vollstreckungsauftrag (sog. Berliner Räumung) dar: Der Gerichtsvollzieher setzt nur den Mieter persönlich aus dem Besitz der Wohnung, weist den Vermieter in den Besitz ein und protokolliert die vorgefundenen Gegenstände des Mieters. Der Vermieter selbst leert danach die Wohnung. Wenn der Mieter seine Sachen nicht binnen eines Monats heraus verlangt, kann der Vermieter dieses Sachen versteigern lassen und wertlose Sachen vernichten. Der Vermieter spart so den Kostenvorschuss für das Umzugsunternehmen.