Für viele Immobilieneigentümer stellt sich nicht erst seit Beginn des Ukraine-Konflikts die Frage nach den verschiedenen Möglichkeiten für eine Heizungsanlage. Als Ergänzung oder Alternative zu einer Gasheizung kommt etwa der Einbau einer thermischen Solaranlage, eines Holzpelletkessels und insbesondere einer Wärmepumpe in Betracht.
Dabei sind im Wohnungseigentum insbesondere die seit dem 01.12.2020 geltenden gesetzlichen Neuregelungen zu beachten.
Wenn bei Eigentumswohnungen Arbeiten an der Heizungsanlage ausgeführt werden sollen, kommt es regelmäßig darauf an, ob die Heizungsanlage und ihre Bestandteile im Sonder- oder Gemeinschaftseigentum stehen und ob die Maßnahme als Erhaltungsmaßnahme oder bauliche Veränderung einzustufen ist.
1. Heizung – Sonder- oder Gemeinschaftseigentum?
Sofern eine Heizungsanlage die gesamte Wohnungseigentümergemeinschaft versorgt, ist sie zwingendes Gemeinschaftseigentum. Die Heizzentrale und die Steigleitungen der Zentralheizung stehen im Gemeinschaftseigentum.
Eine Heizungsanlage ist auch dann Gemeinschaftseigentum, wenn sie neben der Wohnungseigentümergemeinschaft des Gebäudes, in dem sie sich befindet, auch andere Gebäude mit Wärme versorgt.
Ob die Heizkörper und die dazugehörigen Anschlussleitungen in den Wohnungen einer Wohnanlage mit Zentralheizung Gemeinschafts- oder Sondereigentum sind, hat der Bundesgerichtshof bislang noch nicht entschieden. An den einzelnen Heizkörpern einschließlich der Heizkörperventile und den Zuleitungen kann aber durch Teilungserklärung oder sonstige Vereinbarung Sondereigentum begründet werden (BGH, Urteil vom 08.07.2011, Az. V ZR 176/10).
2. Heizungsumstellung – Erhaltungsmaßnahme oder bauliche Veränderung?
Bei Maßnahmen zur Heizungsumstellung kann es sich nach dem neuen Recht entweder um Erhaltungsmaßnahmen oder um eine bauliche Veränderung handeln.
Die frühere gesetzliche Unterscheidung zwischen baulichen Veränderungen, Modernisierungen und modernisierenden Instandsetzungen gilt seit dem 1.12.2020 nicht mehr. Entsprechende ältere Gerichtsentscheidungen sind nur noch bedingt verwendbar.
a) Erhaltungsmaßnahme
Die Erhaltung (Instandhaltung und Instandsetzung) einer im Gemeinschaftseigentum stehenden Heizungsanlage ist eine Aufgabe der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Für die Beschlussfassung hierüber ist die einfache Mehrheit erforderlich.
Als Erhaltung sind auch öffentlich-rechtlich (etwa bau- oder energierechtlich) vorgeschriebene bauliche Veränderungen anzusehen. Die Anforderungen können Teil eines Gesetzes sein, Gegenstand eines Verwaltungsaktes, einer Allgemeinverfügung oder eines öffentlich-rechtlichen Vertrags, der nicht zu verhindern war.
In Betracht kommen vor allem Umrüstungspflichten für Heizkessel nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG).
Die Kosten der Erhaltungsmaßnahme werden grundsätzlich nach Miteigentumsanteilen auf sämtliche Wohneinheiten verteilt.
b) Bauliche Veränderung
Der Einbau einer thermischen Solaranlage, eines Holzpelletkessels oder einer Wärmepumpe ist im Übrigen grundsätzlich eine bauliche Veränderung. Das gilt auch dann, wenn eine Zentralheizungsanlage auf Fernwärme umgestellt wird.
Für den Beschluss zur Durchführung dieser Maßnahmen genügt seit dem 1.12.2020 die einfache Mehrheit.
Der Beschluss darf nicht auf den Austausch der Heizkörper gerichtet sein, sofern diese zum Sondereigentum gehören.
Die Kosten einer solchen baulichen Veränderung haben grundsätzlich sämtliche Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis ihrer Anteile zu tragen, wenn die Maßnahme mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde, es sei denn, die bauliche Veränderung ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden.
Sämtliche Wohnungseigentümer haben die Kosten auch dann nach dem Verhältnis ihrer Anteile zu tragen, wenn sich die Kosten innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren.
Andernfalls haben die Kosten der baulichen Veränderung nur diejenigen Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis ihrer Anteile zu tragen, die sie beschlossen haben.
c) Beschlussanfechtung
Sofern ein Wohnungseigentümer einen gefassten Beschluss hinsichtlich der Erhaltungsmaßnahme, baulichen Veränderung oder der Kostentragung für rechtswidrig hält, vor allem wenn der Beschluss dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht, kann er bei dem für die Eigentümergemeinschaft zuständigen Amtsgericht eine Beschlussanfechtungsklage einreichen.
Die Beschlussanfechtungsklage muss binnen eines Monats nach der Beschlussfassung bei Gericht eingereicht und binnen zweier Monate nach der Beschlussfassung begründet werden.
3. Änderung der Teilungserklärung?
Wenn für den Einbau einer neuen Heizungsanlage oder eines Lagerplatzes für Holzpellets eine Änderung der Zuordnung von Räumen zu Gemeinschafts- und Sondereigentum erforderlich wird, ist gegebenenfalls eine Änderung der Teilungserklärung erforderlich, die von sämtlichen Wohnungseigentümern erklärt und notariell beurkundet werden muss.
Eine Änderung der Zuordnung von Räumen zum Gemeinschafts- und Sondereigentum durch Beschluss ist nicht möglich.
Dr. Martin Winkelmann, Essen
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
(Stand 2.6.2023)