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Heizungen im Wohnungseigentum

Wenn bei Eigentumswohnungen Arbeiten an der Heizungsanlage ausgeführt werden sollen, kommt es regelmäßig darauf an, ob die Heizungsanlage und ihre Bestandteile im Sonder- oder Gemeinschaftseigentum stehen und ob die Maßnahme als bauliche Veränderung, Modernisierung oder modernisierende Instandsetzung einzustufen ist.1. Heizung – Sonder- oder Gemeinschaftseigentum?

Sofern eine Heizungsanlage die gesamte Wohnungseigentümergemeinschaft versorgt, ist sie zwingendes Gemeinschaftseigentum. Die Heizzentrale und die Steigleitungen der Zentralheizung stehen im Gemeinschaftseigentum.

Eine Heizungsanlage ist auch dann Gemeinschaftseigentum, wenn sie neben der Wohnungseigentümergemeinschaft des Gebäudes, in dem sie sich befindet, auch andere Gebäude mit Wärme versorgt.

Ob die Heizkörper und die dazugehörigen Anschlussleitungen in den Wohnungen einer Wohnanlage mit Zentralheizung Gemeinschafts- oder Sondereigentum sind, hat der Bundesgerichtshof bislang noch nicht entschieden. An den einzelnen Heizkörpern einschließlich der Heizkörperventile und den Zuleitungen kann aber durch Teilungserklärung oder sonstige Vereinbarung Sondereigentum begründet werden (BGH, Urteil vom 08.07.2011, Az. V ZR 176/10).

Eine zentrale Heizungsanlage, die sich in einem im Sondereigentum eines Wohnungseigentümers stehenden Raum befindet und von der die Räume dieses Wohnungseigentümers und die Räume eines anderen Wohnungs- oder Teileigentümers mit Wärmeenergie versorgt werden, kann Sondereigentum sein mit der Folge, dass der Eigentümer die Nutzung der Heizungsanlage durch das andere Mitglied der Gemeinschaft nicht zu dulden braucht (BayObLG, Beschluss vom 24. 2. 2000, Az. 2 Z BR 155/99).

2. Heizungsumstellung – Bauliche Veränderung, Modernisierung oder modernisierende Instandsetzung?

Ist die Art der Heizung nicht in der Teilungserklärung vorgeschrieben, kann ein Wohnungseigentümer die Art der Beheizung seines Sondereigentums frei wählen. Die Umstellung einer Etagenheizung auf Gas stellt, soweit keine Beeinträchtigung anderer Wohnungseigentümer gegeben ist, keine bauliche Veränderung dar.

Eine Umstellung der im Gemeinschaftseigentum stehenden Heizung kann grundsätzlich bauliche Veränderung im Sinne des §§ 22 Abs. 1 S. 1 WEG, Maßnahme der Modernisierung gemäß § 22 Abs. 2 WEG oder als sog. modernisierende Instandsetzung Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung im Sinne der §§ 22 Abs. 3, 21 Abs. 3 WEG sein. Insbesondere kann eine modernisierende Instandsetzung gemäß §§ 22 Abs. 3,  21 Abs. 3 WEG mit einfacher Mehrheit beschlossen werden, auch wenn sie bauliche Veränderungen des gemeinschaftlichen Eigentums erfordert.

Eine modernisierende Instandsetzung kann hierbei über die bloße Reparatur oder Wiederherstellung des früheren Zustandes hinausgehen, selbst wenn der Ersatz in modernerem Zustand beschafft wird. Voraussetzung hierfür ist, dass die Neuerung die technisch bessere oder wirtschaftlich sinnvollere Lösung gegenüber derjenigen darstellt, die sich auf die Wiederherstellung des mangelfreien Zustandes beschränkt.

Für die Beurteilung der Frage, wo im Einzelfall die Grenzen ordnungsgemäßer Instandsetzung liegen, können verschiedene Gesichtspunkte eine Rolle spielen, insbesondere die Funktionsfähigkeit der bisherigen Anlage, das Verhältnis zwischen wirtschaftlichem Aufwand und zu erwartendem Erfolg, die künftigen laufenden Kosten, die langfristige Sicherung des Energiebedarfs, Gesichtspunkte der Umweltverträglichkeit und insbesondere auch, inwieweit sich die geplante Modernisierung bereits bewährt und durchgesetzt hat (LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 28.07.2010, Az. 14 S 438/10 WEG).

Die Umstellung der Wärmeversorgung einer Wohnanlage von Nachtspeicherstrom auf Gas ist bauliche Veränderung und bedarf der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer. Es handelt sich nicht um eine Instandhaltungsmaßnahme, und zwar auch dann nicht, wenn die Nachtspeicherheizungen unwirtschaftlich und modernisierungsbedürftig waren. In dem entschiedenen Fall war bislang keine gemeinschaftliche Heizungsanlage vorhanden, die hätte instand gesetzt werden können. Die zur Zeit der Beschlussfassung vorhandenen Heizaggregate, mithin die in den einzelnen Wohnungen aufgestellten Nachtstromspeicheröfen, standen nicht im gemeinschaftlichen Eigentum, sondern im Sondereigentum der einzelnen Wohnungseigentümer bzw. sogar im Eigentum der Wohnungsmieter (OLG Hamm, Urteil vom 26.5.1994, Az. 5 U 220/93)

Eine Umstellung von Ölzentralheizung auf Fernwärme kann als modernisierende Instandsetzung angesehen werden. Dies hat das Landgericht Nürnberg-Fürth in einem Fall angenommen, in dem die Gesamtheizungsanlage über 30 Jahre alt war. Der Erneuerung der Heizanlage steht nicht entgegen, dass sie derzeit funktionstüchtig ist. Eine Erneuerung ist nicht nur dann notwendig, wenn eine technische Einrichtung endgültig ausfällt, sondern schon dann, wenn sie sich altersbedingt oder aus anderen Gründen in einem Zustand befindet, in dem jederzeit damit gerechnet werden muss, dass wesentliche Teile unbrauchbar werden.

Voraussetzung dafür, dass es sich um eine modernisierende Instandsetzung und keine bauliche Veränderung handelt, ist, dass die Fernwärme bei einem Vergleich zwischen dem wirtschaftlichen Erfolg, den künftigen Kosten, der langfristigen Sicherung des Energiebedarfs und der Umweltverträglichkeit gegenüber der Erneuerung der Ölheizung sinnvoll und vorteilhaft ist. Hierbei ist der Maßstab eines vernünftigen, wirtschaftlich denkenden und erprobten Neuerungen gegenüber aufgeschlossenen Eigentümers anzulegen, der gerade bei der technischen Ausstattung des Gebäudes nicht zu eng an dem bestehenden Zustand ausgerichtet sein darf. (LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 28.7.2010, Az. 14 S 438/10 WEG)

Rechtsanwalt Dr. Martin Winkelmann, Essen

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