Der Bundesgerichtshof hatte mit Urteil vom 19.1.2018, Az. V ZR 256/16, über eine Klage auf Rückabwicklung eines Kaufvertrags über ein mit einem Wohnhaus aus den 1950er Jahren bebautes Grundstück zu entscheiden. Im Maklerexposé war der Keller als trocken beschrieben. Tatsächlich war der Keller feucht.
1. Sachverhalt
Die Klägerin hatte von den Beklagten mit notariellem Kaufvertrag ein mit einem Wohnhaus aus den 1950er Jahren bebautes Grundstück gekauft. Die Haftung für Sachmängel wurde in dem Notarvertrag wie üblich ausgeschlossen.
Im Verkaufsexposé des Maklers wurde das Objekt wie folgt beschrieben: „Es stammt aus den 50iger Jahren und wurde 2005-2007 komplett saniert, d.h. Fenster, Türen, Bad und Gäste-WC, Leitungen und Böden wurden erneuert, das Dachgeschoss wurde ausgebaut, das Dach wurde … gedämmt. Das Gebäude ist technisch und optisch auf dem neuesten Stand. .. Zudem ist das Haus unterkellert (trocken).“
Auf der Grundlage der von dem Sachverständigen im selbstständigen Beweisverfahren getroffenen Feststellungen befand sich der Keller in einem Zustand, der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes in den 1950er Jahren typisch gewesen sei.
Die Beklagten hatten aber vor der eigentlichen Hausbesichtigung die Kellerwände mit weißer Farbe überstrichen, also eine „Verkaufslackierung“ angebracht, um so den falschen Eindruck zu vermitteln, der Keller sei in jeder Hinsicht trocken.
Die Klägerin verlangte im Wege der Klage Rückzahlung des Kaufpreises und Schadensersatz Zug um Zug gegen Rückübereignung des Grundstücks, gestützt auf die Behauptung, sie sei über Feuchtigkeitserscheinungen im Keller arglistig getäuscht worden.
2. Entscheidung
a) Sachmangel
Ein Sachmangel ergab sich nicht aus den Vereinbarungen im notariellen Kaufvertrag. Dass der Keller trocken sein sollte, hatte in dem notariellen Kaufvertrag keinen Ausdruck gefunden. Damit schied grundsätzlich die Annahme einer Beschaffenheitsvereinbarung aus.
Das Grundstück wies auch trotz der vom Sachverständigen festgestellten Feuchtigkeit im Keller eine Beschaffenheit auf, die bei Sachen der gleichen Art üblich ist und die der Käufer nach der Art der Sache erwarten kann. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts war der Keller nicht zu Wohnzwecken und zu einer Zeit in den 1950er Jahren errichtet worden, als Kellerabdichtungen noch nicht zum Stand der Technik gehörten. Der Keller befand sich in einem Zustand, der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes in den 1950er Jahren typisch gewesen sei. Feuchte Wände und Fußböden seien in Kellerräumen dieses Alters regelmäßig anzutreffen.
Zur maßgeblichen Beschaffenheit gehören aber auch Eigenschaften, die der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers oder seines Gehilfen erwarten darf. Dazu zählen auch Angaben in einem Exposé, wobei es keinen Unterschied macht, ob es sich um ein von dem Verkäufer selbst erstelltes Exposé oder um einer Maklerexposé handelt.
Hier fand sich in dem Verkaufsexposé des Maklers der ausdrückliche Hinweis darauf, dass der Keller trocken sei.
Diese Beschaffenheit durfte die Klägerin erwarten, wobei es nicht darauf ankommt, ob diese Angabe über den Zustand des Kellers Eingang in den Notarvertrag gefunden hat. Tatsächlich war der Keller jedoch feucht.
b) Arglist der Verkäufer
Der in dem Grundstückskaufvertrag vereinbarte Haftungsausschluss für Sachmängel stand dem Anspruch nicht entgegen.
Zwar umfasst ein solcher Haftungsausschluss auch die nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers oder seines Gehilfen beispielsweise in einem Exposé zu erwartenden Eigenschaften eines Grundstücks oder des aufstehenden Gebäudes. Hierauf kann sich der Verkäufer jedoch nicht berufen, wenn er bezogen auf den Mangel arglistig gehandelt hat.
Die Beklagten hatten die Klägerin durch Anbringung der „Verkaufslackierung“ in Bezug auf die tatsächliche Feuchtigkeitsbelastung des Kellers arglistig getäuscht und damit ihre vorvertraglichen Pflichten verletzt.
Den Beklagten war vor dem Hintergrund der Angaben im Verkaufsexposé und der Nachfrage der Klägerin anlässlich der Hausbesichtigung nach einem trockenen Keller bekannt gewesen, dass sie diese über den wirklichen Zustand des Kellers getäuscht hatten. Sie hätten die Klägerin auf die durchgeführten Malerarbeiten und darauf hinweisen müssen, dass sich der Zustand der Kellerwände geraume Zeit nach dem weißen Anstrich bedingt durch die eindringende Feuchtigkeit erheblich verändern würde.
c) Schadensersatzanspruch der Käuferin
Nach einer Verletzung von Aufklärungspflichten kann der Geschädigte grundsätzlich Ersatz des Vertrauensschadens verlangen. Er ist so zu stellen, wie er bei Offenbarung der für seinen Vertragsentschluss maßgeblichen Umstände stünde.
Da in aller Regel anzunehmen ist, dass der Vertrag bei der gebotene Aufklärung nicht oder mit einem anderen Inhalt zustande gekommen wäre, ist der Geschädigte in erster Linie berechtigt, sich von dem Vertrag zu lösen und Ersatz seiner im Vertrauen auf den Vertragsschluss getätigten Aufwendungen zu verlangen.
Daneben räumt die Rechtsprechung dem Geschädigten das Recht ein, an dem für ihn ungünstigen Vertrag festzuhalten. Geschieht dies, reduziert sich der zu ersetzende Vertrauensschaden auf dessen berechtigte Erwartungen, die durch den zustande gekommenen Vertrag nicht befriedigt werden. Er kann verlangen, so behandelt zu werden, als wäre es ihm bei Kenntnis der wahren Sachlage gelungen, den Vertrag zu einem günstigeren Preis abzuschließen.
Die Klägerin konnte hier also Rückzahlung des Kaufpreises und Ersatz ihrer Maklerkosten, Notarkosten, Kosten des Grundbuchamts und Umzugskosten verlangen, Zug um Zug gegen Rückübereignung des Kaufgrundstücks.
Dr. Martin Winkelmann, Essen
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
(Stand 25.2.2023)