Wohnungseigentümer sind regelmäßig verpflichtet, Zahlungen an die Eigentümergemeinschaft zu leisten. Diese Zahlungen werden Hausgelder, mitunter auch Wohngelder oder Beiträge genannt.
Hausgeldansprüche entstehen durch einen Beschluss der Wohnungseigentümer. Sie kommen in drei Varianten vor:
- als Anspruch auf regelmäßige Vorauszahlungen aus dem jeweiligen (Einzel)-Wirtschaftsplan. Der Wirtschaftsplan enthält die anteilige Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Lasten- und Kostentragung.
- als Anspruch auf Zahlung einer Sonderumlage.
- als Anspruch auf eine sog. Abrechnungsspitze aus der jährlich aufzustellenden Jahresabrechnung, soweit diese für den jeweiligen Wohnungseigentümer eine Nachzahlungspflicht ergibt.
Anspruchsinhaber ist jeweils der Verband der Wohnungseigentümer.
Anspruchsgegner ist derjenige Wohnungseigentümer, der im Zeitpunkt der Fälligkeit des Hausgeldanspruchs als Eigentümer im Grundbuch eingetragen oder sonst, etwa aufgrund Erbfolge, der aktuelle Eigentümer des Wohnungseigentums ist.
Dies ist vor allem im Falle der Veräußerung des Wohnungseigentums von Bedeutung.
Der säumige Beitragsschuldner schuldet Verzugszinsen und gegebenenfalls auch Schadensersatz.
Gerichtliche Geltendmachung
Das Hausgeld kann gerichtlich sowohl im gerichtlichen Mahnverfahren als auch durch Klage geltend gemacht werden.
Mahnantrag oder Klage richten sich gegen den säumigen Hausgeldschuldner, also gegen den Wohnungseigentümer.
Die Beauftragung eines Rechtsanwalts zur gerichtlichen Geltendmachung durch den Verwalter setzt eine entsprechende Ermächtigung in der Teilungserklärung oder einen entsprechenden Eigentümerbeschluss voraus. Ob eine Ermächtigung allein im Verwaltervertrag genügt, ist umstritten.
Verteidigung des Anspruchsgegners
Einwendungen gegen eine Beitragspflicht kann der in Anspruch genommene Wohnungseigentümer regelmäßig nur im Wege einer Anfechtungsklage gegen den Eigentümerbeschluss geltend machen, wobei die Klagefrist von einem Monat zu beachten ist.
In dem Klageverfahren, mit dem die Eigentümergemeinschaft die Beiträge eintreibt, sind Einwendungen regelmäßig nicht mehr möglich.
Der in Anspruch genommene Wohnungseigentümer kann sich gegenüber der Beitragsforderung insbesondere mit einer Aufrechnung oder mit einem Zurückbehaltungsrecht nur dann verteidigen, wenn sein Gegenanspruch anerkannt oder rechtskräftig festgestellt ist oder auf einer eigenen Notgeschäftsführung beruht. Dies soll die Zahlungsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft sichern.
Des Weiteren kann sich der Anspruchsgegner unter Umständen auf Nichtigkeit des Beschlusses berufen, mit dem die Hausgeldforderung begründet werden sollte.
Gegebenenfalls kann der Anspruchsgegner die Einrede der Verjährung erheben.
Zwangsvollstreckung
Aufgrund eines zusprechenden Vollstreckungsbescheids aus einem gerichtlichen Mahnverfahren oder eines zusprechenden Urteils kann dann die Zwangsvollstreckung gegen den säumigen Wohnungseigentümer betrieben werden.
Es kommen je nach Sachlage die folgenden Vollstreckungsmöglichkeiten in Betracht:
- Sachpfändung durch Gerichtsvollzieher,
- Lohn- oder Kontenpfändung,
- Zwangsversteigerung des Wohnungseigentums,
- Zwangsverwaltung des Wohnungseigentums, sofern dieses vermietet ist,
- zur Sicherung des Anspruchs Eintragung einer Zwangshypothek in das Grundbuch.
Bei der Zwangsversteigerung gewähren die fälligen Ansprüche auf Zahlung der Beiträge zu den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums als Vorrecht die zweite Rangklasse, soweit die laufenden und die rückständigen Beiträge aus dem Jahr der Beschlagnahme und den letzten zwei Jahren angemeldet werden.
Sanktionen
Das Stimmrecht in der Eigentümerversammlung kann aufgrund eines Beitragsrückstandes nicht entzogen werden.
Wenn sich ein Wohnungseigentümer mit der Erfüllung seiner Verpflichtung zur Lasten- und Kostentragung in Höhe eines Betrages, der drei Prozent des Einheitswertes seines Wohnungseigentums übersteigt, länger als drei Monate in Verzug befindet, können die Wohnungseigentümer über die Entziehung seines Wohnungseigentums beschließen.
COVID-19
Auch während der durch das Coronavirus ausgelösten Pandemielage müssen die Hausgelder weitergezahlt werden. Sie können bei Nichtzahlung beigetrieben werden.
Rechtsanwalt Dr. Martin Winkelmann, Essen
Tel. 0201 / 24058-0
Stand 30.04.2020