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Fehlen einer Baugenehmigung als Mietmangel?

Der Bundesgerichtshof hatte mit Urteil vom 20.11.2013, Az. XII ZR 77/12, zur Frage entschieden, ob das Fehlen einer Baugenehmigung eines Mietobjekts einen zur Mietminderung oder zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigenden Sachmangel darstellt.

Dazu hat der Bundesgerichtshof wie folgt klargestellt:

  • Das Fehlen einer Baugenehmigung berechtigt grundsätzlich nicht zur Mietminderung oder fristlosen Kündigung, wenn die Nutzbarkeit der vermieteten Räume mangels Einschreitens der zuständigen Behörden nicht eingeschränkt wird. 
  • Allein die anlässlich einer Anhörung erfolgte Mitteilung der Behörde an den Mieter, dass die beantragte Nutzungsänderung nicht genehmigungsfähig sei, vermag einen Mangel des Mietobjekts iSd 536 BGB nicht zu begründen und damit auch eine außerordentliche Kündigung nach § 543 BGB nicht zu rechtfertigen.
  • Dem Mieter ist es grundsätzlich zuzumuten, eine Bescheidung seines Nutzungsänderungsantrags abzuwarten.

1. Sachverhalt

Dem Urteil lag folgender Sachverhalt zugrunde:

Die Parteien stritten um Mietzahlungen und die Wirksamkeit der von der Bekl. ausgesprochenen Kündigung ihres Geschäftsraummietvertrags.

Nach dem Mietvertrag war der Mieter berechtigt, das Mietobjekt als Einzelhandelsgeschäft zu nutzen. Der Vermieter hatte dafür einzustehen, dass alle Genehmigungen vorlagen, die zum Betrieb eines Lebensmittel-/Lebensmitteldiscountmarkts erforderlich sind. Das Mietverhältnis war auf zwölf Jahre befristet. Der Mietvertrag erlaubte dem Mieter schließlich, das Mietobjekt ganz oder teilweise unter zu vermieten.

Die Beklagte als Mieterin schloss am 21.4.2010 mit einer Untermieterin einen Untermietvertrag unter der aufschiebenden Bedingung, dass die Bau-/Nutzungsgenehmigung bis zum 28.6.2010 uneingeschränkt erteilt werde.

In der Folgezeit beantragte die Untermieterin beim zuständigen Landkreis die Genehmigung einer Nutzungsänderung. Mit einem als „Anhörung gem. § 28 VwVfG“ bezeichneten Schreiben vom 15.7.2010 teilte der Landkreis der Untermieterin mit, dass der Antrag nicht genehmigungsfähig sei, weil das Vorhaben der Bebauungsplanfestsetzung („Fläche für den Gemeinbedarf Schule“) widerspreche und eine seinerzeit beabsichtigte Planänderung, auf Grund derer der Neubau der vorhandenen Gebäude genehmigt worden sei, nicht zum Abschluss gebracht worden sei.

Nachdem die Mieterin die Vermieterin wiederholt aufgefordert hatte, sicherzustellen, dass die Untermieterin die Räume wie vorgesehen nutzen könne, kündigte sie am 6.9.2010 das Mietverhältnis außerordentlich zum 30.9.2010 und stellte zugleich ihre Mietzahlung ab Oktober 2010 ein.

Am 5.10.2010 erteilte der Landkreis die Baugenehmigung für eine Nutzungsänderung.

Die Vermieterin verlangte mit ihrer Klage Zahlung offener Mieten. Die Mieterin beantragte mit einer Widerklage, festzustellen, dass das Mietverhältnis mit Wirkung zum 30.9.2010 beendet worden sei, und verlangte von der Vermieterin die Rückzahlung überzahlter Miete. Auf die Berufung der Kl. hat das OLG Oldenburg der Klage in vollem Umfang stattgegeben und die Widerklage insgesamt abgewiesen.

Die Revision hatte keinen Erfolg.

2. Aus den Entscheidungsgründen

Gem. § 543 I 1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Nach § 543 II 1 Nr. 1 BGB liegt ein wichtiger Grund insbesondere dann vor, wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird. Danach kann ein Mangel im Sinne des § 536 I BGB, der einem vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache entgegensteht, zur fristlosen Kündigung iSd § 543 BGB berechtigen.

Unter einem Mangel im Sinne von § 536 I 1 BGB ist die für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands der Mietsache von dem vertraglich Geschuldeten zu verstehen, wobei sowohl tatsächliche Umstände als auch rechtliche Verhältnisse in Bezug auf die Mietsache in Betracht kommen.

Außer reinen Beschaffenheitsfehlern der Mietsache können unter anderem auch behördliche Gebrauchshindernisse und -beschränkungen ihre Tauglichkeit zu dem vertragsgemäßen Gebrauch in einer Weise aufheben oder mindern, dass sie einen Mangel im Sinne von § 536 BGB begründen.

Letztere stellen nach der Rechtsprechung des BGH allerdings nur dann einen Mangel dar, wenn sie auf der konkreten Beschaffenheit der Mietsache beruhen und nicht in persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters ihre Ursache haben.

Außerdem muss der Mieter durch die öffentlich-rechtlichen Beschränkungen und Gebrauchshindernisse in seinem vertragsgemäßen Gebrauch auch tatsächlich eingeschränkt werden.

Diese Voraussetzung ist regelmäßig nur dann erfüllt, wenn die zuständige Behörde die Nutzung des Mietobjekts durch ein rechtswirksames und unanfechtbares Verbot bereits untersagt hat. Dem Mieter ist es deshalb grundsätzlich zuzumuten, die behördlichen Anordnungen auf ihre Rechtmäßigkeit zu überprüfen.

Allerdings kann ein möglicher Sachmangel im Einzelfall auch darin gesehen werden, dass eine langwährende Unsicherheit über die Zulässigkeit der behördlichen Nutzungsuntersagung die begründete Besorgnis bewirkt, das Grundstück nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch nutzen zu können.

Im entschiedenen Fall hatte die Baubehörde die Nutzung des Mietobjektes nicht untersagt. Vielmehr hatte der Landkreis mit seinem Schreiben die Untermieterin lediglich im Verwaltungsverfahren gem. § 28 VwVfG angehört. Trotz der hiermit zugleich erfolgten Mitteilung, den Bauantrag ablehnen zu wollen, war hiermit noch keine endgültige Entscheidung getroffen worden. Nach § 28 I VwVfG ist dem Beteiligten im Verwaltungsverfahren Gelegenheit zu geben, sich zu den für die Entscheidung erheblichen Tatsachen zu äußern, bevor ein Verwaltungsakt erlassen wird, der in seine Rechte eingreift.

Auf Grund des Schreibens des Landkreises vom 15.7.2010 war bekannt, dass sich die Bedenken des Landkreises nicht auf die zukünftige Nutzung durch die Untermieterin, sondern auf eine frühere Planung bezogen haben, die das Grundstück immer noch als „Fläche für den Gemeinbedarf Schule“ ausgewiesen hat.

Danach wurde die der ursprünglichen Mieterin erteilte Baugenehmigung im Vorgriff auf eine beabsichtigte Bebauungsplanänderung erteilt; zu dieser Änderung ist es danach allerdings nicht mehr gekommen. Damit lag für die Mieterseite nahe, dass die ursprüngliche Genehmigung jedenfalls für das – auch von der Untermieterin beabsichtigte – Betreiben eines Einzelhandelsgeschäfts Bestandsschutz entfalten konnte.

Zwar lässt sich nicht ausschließen, dass die Behörde bei Aufnahme des Geschäftsbetriebs durch die Untermieterin vor Erteilung der Baugenehmigung die Nutzung bauordnungsrechtlich untersagt hätte; zudem hätte die Untermieterin in diesem Fall möglicherweise eine Ordnungswidrigkeit begangen. Das ändert aber nichts daran, dass die Mieterseite gehalten war, den Fortgang des Verwaltungsverfahrens abzuwarten.

Die Verzögerung auf Grund des von der Untermieterin initiierten Genehmigungsverfahrens stellt für sich gesehen keinen Mangel im Sinne des § 536 BGB dar und fällt deshalb nicht in die Sphäre der Vermieterin.

Zwar kann die behördlich bewirkte Nutzungsbeschränkung einer Sache einen solchen Mangel begründen. Die Ursache hierfür liegt dann aber in der Regel in dem bei Errichtung oder Benutzung der Sache aufgetretenen – vorläufig oder endgültig festgestellten – Verstoß gegen maßgebliche gesetzliche Vorschriften, der das behördliche Verfahren ausgelöst hat, und nicht in der Tatsache des Verfahrens als solchem.

Wie nicht zuletzt am 5.10.2010 erteilte Baugenehmigung zeigte, war das Mietobjekt indes nicht wegen eines Verstoßes gegen öffentliches Baurecht fehlerhaft.

Da es mithin an einem Mangel im Sinne des § 536 BGB und dementsprechend an einer wirksamen Kündigung des Mietvertrags fehlte, schuldete die Mieterin die volle Mietzahlung für den von der Vermieterin geltend gemachten Zeitraum.

Da kein Mangel der Mietsache vorlag, war auch eine Mietminderung im Sinne des § 536 BGB ausgeschlossen, so dass die Mieterin keine Rückzahlung überzahlter Miete beanspruchen konnte.

Rechtsanwalt Dr. Martin Winkelmann, Essen