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Bauliche Veränderungen bei Eigentumswohnungen

Wenn ein Wohnungseigentümer oder die Wohnungseigentümergemeinschaft bauliche Maßnahmen durchführen wollen, sind die Voraussetzungen hierfür unterschiedlich, je nachdem, ob es sich um Baumaßnahmen am Sondereigentum oder am Gemeinschaftseigentum handelt, und was genau Gegenstand der Maßnahme ist.

1. Bauliche Veränderungen beim Sondereigentum

Der Wohnungseigentümer ist grundsätzlich zu baulichen Veränderungen seines Sondereigentums berechtigt.

Diese dürfen aber nicht

  • das Gemeinschaftseigentum beeinträchtigen,
  • einem anderen Wohnungseigentümer einen mehr als nur unerheblichen Nachteil zufügen,
  • gegen das Gesetz, gegen Vereinbarungen oder gegen Beschlüsse der Wohnungseigentümer verstoßen oder
  • dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer widersprechen.

2. Bauliche Veränderungen beim Gemeinschaftseigentum

Bei den Baumaßnahmen am Gemeinschaftseigentum wird danach unterschieden, ob es sich um Maßnahmen der Instandsetzung oder Instandhaltung, um bauliche Veränderungen, Modernisierungen oder modernisierende Instandsetzung handelt.

Ob eine Maßnahme bauliche Veränderung, Erhaltungsmaßnahme, Modernisierung oder modernisierende Instandsetzung ist, kann nicht pauschal gesagt werden, sondern bestimmt sich nach den jeweiligen Feststellungen im Einzelfall.

Beispielsweise Sanierungsarbeiten, die sich nicht auf die Erhaltung oder Wiederherstellung des bestehenden Zustands beschränken, wie etwa die Erneuerung der Balkonbrüstungen, können je nach dem Einzelfall eine modernisierende Instandsetzung, eine Modernisierungsmaßnahme oder eine bauliche Veränderung sein (BGH, Urt. v. 14.12.2012, Az. V ZR 224/11).

Entsprechendes gilt für den Anbau eines Aufzugs, den Austausch von Holzfenstern, den Austausch einer Heizung oder den Anbau von Balkonen (BeckOK WEG/Elzer, WEG § 22, Rn. 24).

Die nachfolgenden Grundsätze gelten grundsätzlich auch für ein Sondernutzungsrecht, das einem Wohnungseigentümer das ausschließliche Recht zur Nutzung des Gemeinschaftseigentums einräumt.

a) Instandsetzung und Instandhaltung

Instandhaltung meint die Erhaltung des ordnungsgemäßen Zustandes des gemeinschaftlichen Eigentums. Instandsetzung ist die Wiederherstellung des ursprünglichen ordnungsgemäßen Zustands durch Reparatur oder Ersatzbeschaffung.

Die Instandsetzung und Instandhaltung ist ein Unterfall der ordnungsmäßigen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums.

Sie kann mit Stimmenmehrheit beschlossen werden. Jeder Wohnungseigentümer hat auf sie einen Rechtsanspruch.

b) Bauliche Veränderungen, § 22 Abs 1 WEG

Bauliche Veränderungen sind

  • nach Begründung des Wohnungseigentums vorgenommene,
  • auf Dauer angelegte
  • gegenständliche Umgestaltungen des gemeinschaftlichen Eigentums,
  • die über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung hinausgehen.

Häufig finden sich besondere Regelungen in der Teilungserklärung oder in Vereinbarungen der Wohnungseigentümer. So kann etwa eine Zustimmungsfreiheit, ein Mehrheitserfordernis oder eine erforderliche Zustimmung des Verwalters festgelegt sein.

Fehlen besondere Regelungen, so gilt das Folgende:

Die Wohnungseigentümerversammlung ist berechtigt, über bauliche Veränderungen zu beschließen.

Erforderlich ist grundsätzlich ein Beschluss der Versammlungsmehrheit. Es ist jedoch auch die Zustimmung aller Wohnungseigentümer erforderlich, die von einer solchen Maßnahme mehr als nur unerheblich beeinträchtigt werden.

Wenn mit der Maßnahme eine erhebliche optische Veränderung des gesamten Gebäudes einhergeht, ist ein Nachteil regelmäßig anzunehmen und die Zustimmung aller Wohnungseigentümer erforderlich.

c) Erstmalige Herstellung eines einwandfreien Zustandes

Die erstmalige Schaffung eines ordnungsgemäßen Zustands des Gemeinschaftseigentums gemäß Teilungserklärung, gegebenenfalls auch der Bauunterlagen und der Zweckbestimmung des Hauses, und Maßnahmen zur Beseitigung anfänglicher Baumängel sind keine bauliche Veränderung, sondern Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung.

Über sie können die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit beschließen.

d) Modernisierungen, § 22 Abs. 2 WEG

Bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums, die

  • den Gebrauchswert nachhaltig erhöhen,
  • die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder
  • nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken oder
  • der Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik dienen,

sind sog. Modernisierungen.

Modernisierungen können durch eine sog. qualifizierte Mehrheit von drei Vierteln aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen werden, wenn sie die Eigenart der Wohnanlage nicht ändern und keinen Wohnungseigentümer gegenüber einem anderen unbillig beeinträchtigen.

e) Modernisierende Instandsetzung, § 22 Abs. 3 WEG

Von der Modernisierung sind Maßnahmen der modernisierenden Instandsetzung zu unterscheiden. Diese können die Wohnungseigentümer mit einfacher Mehrheit beschließen.

Modernisierende Instandhaltung ist etwa, wenn vorhandene Einrichtungen wegen notwendiger oder absehbarer Reparaturen technisch auf einen aktuellen Stand gebracht oder durch eine wirtschaftlich sinnvollere Lösung ersetzt werden.

f) Kostentragung

Bei Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum müssen die Wohnungseigentümer die Kosten der Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, der baulichen Veränderungen, der Modernisierung und der modernisierenden Instandsetzung grundsätzlich nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile tragen.

Ein Wohnungseigentümer, der einer baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG nicht zugestimmt hat, ist nicht verpflichtet, sich an den Kosten, die durch eine solche Maßnahme verursacht sind, zu beteiligen.

Hiervon abweichend gilt Folgendes:

Die Wohnungseigentümer können im Einzelfall die Kostenverteilung durch Beschluss abweichend regeln, wenn der abweichende Maßstab dem Gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauchs durch die Wohnungseigentümer Rechnung trägt.

Dieser Beschluss bedarf einer Mehrheit von drei Vierteln aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile.

g) Unrechtmäßige Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum

Eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums ist nicht rechtmäßig, wenn sie nicht durch Vereinbarung oder Beschluss gestattet wurde.

Jeder Wohnungseigentümer kann von demjenigen Wohnungseigentümer, der die unzulässige bauliche Veränderung durch eigenes Tun oder pflichtwidriges Unterlassen vorgenommen hat (sog. Handlungsstörer), die Beseitigung dieser Veränderung verlangen. Der Handlungsstörer ist zur Wiederherstellung des früheren Zustands auf seine Kosten verpflichtet. Diese Verpflichtung besteht bereits ohne einen entsprechenden Eigentümerbeschluss.

Als sog. Zustandsstörer kann etwa ein Wohnungseigentümer in Anspruch genommen werden, der seine Eigentumswohnung vermietet hat, wenn der Mieter innerhalb der Wohnung eine rechtswidrige bauliche Veränderung durchgeführt hat.

Die Wohnungseigentümer können einen Anspruch auf Unterlassung einer künftigen baulichen Veränderung schon vor deren Durchführung geltend machen, wenn die Besorgnis begründet ist, dass ein oder mehrere Wohnungseigentümer das Gemeinschaftseigentum rechtswidrig baulich verändern werden.

Beseitigungs-, Wiederherstellungs- und Unterlassungsansprüche können ausgeschlossen sein, wenn deren Geltendmachung gegen Treu und Glauben verstößt.

Die Ansprüche verjähren innerhalb der Regelverjährung, also nach drei Jahren nach Vornahme der Beeinträchtigung zum Ende des Kalenderjahres.

Rechtsanwalt Dr. Martin Winkelmann, Essen

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