Suche
Suche Menü

Bauliche Veränderungen bei Eigentumswohnungen nach neuem WEG-Recht

Das ab dem 1.12.2020 geltende neue Wohnungseigentumsrecht hat erhebliche Neuerungen auch in den Bereichen Erhaltungsmaßnahmen und bauliche Veränderungen bei Eigentumswohnungen gebracht.

Wenn ein Wohnungseigentümer oder die Wohnungseigentümergemeinschaft bauliche Maßnahmen durchführen wollen, sind die Voraussetzungen hierfür unterschiedlich, je nachdem, ob es sich um Baumaßnahmen am Sondereigentum oder am Gemeinschaftseigentum handelt, und was genau Gegenstand der Maßnahme ist.

1. Bauliche Veränderungen beim Sondereigentum

Der Wohnungseigentümer ist grundsätzlich zu baulichen Veränderungen seines Sondereigentums berechtigt.

Diese dürfen aber nicht

  • das Gemeinschaftseigentum beeinträchtigen,
  • einem anderen Wohnungseigentümer einen mehr als nur unerheblichen Nachteil zufügen,
  • gegen das Gesetz, gegen Vereinbarungen oder gegen Beschlüsse der Wohnungseigentümer verstoßen oder
  • dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer widersprechen.

2. Erhaltungsmaßnahmen und bauliche Veränderungen beim Gemeinschaftseigentum

Bei den Baumaßnahmen am Gemeinschaftseigentum wird danach unterschieden, ob es sich um Erhaltungsmaßnahmen oder um bauliche Veränderungen handelt.

Die bis zum 30.11.2020 maßgebliche Unterscheidung zwischen baulichen Veränderungen, Modernisierungen und modernisierenden Instandsetzungen findet sich im neuen Gesetz nicht mehr.

Ob eine Maßnahme Erhaltungsmaßnahme oder bauliche Veränderung ist, kann nicht pauschal gesagt werden, sondern bestimmt sich nach den jeweiligen Feststellungen im Einzelfall.

a) Erhaltungsmaßnahmen

Die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (früher Maßnahmen zur Instandsetzung und Instandhaltung genannt) wird durch Vereinbarung oder im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung durch Beschluss der Wohnungseigentümer geregelt.

Hierzu dürften auch Maßnahmen zur erstmaligen Herstellung eines einwandfreien Zustands des Gemeinschaftseigentums gehören.

Die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils zu tragen.

Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine hiervon oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen.

b) Bauliche Veränderungen

aa) Begriff

Bauliche Veränderungen sind

  • nach Begründung des Wohnungseigentums vorgenommene,
  • auf Dauer angelegte
  • gegenständliche Umgestaltungen des gemeinschaftlichen Eigentums,
  • die über die ordnungsmäßige Erhaltung hinausgehen.

bb) Rechtmäßigkeit

Häufig finden sich besondere Regelungen in der Teilungserklärung oder in Vereinbarungen der Wohnungseigentümer.

Fehlen besondere Regelungen, so gilt das Folgende:

(1) Bauliche Veränderungen können beschlossen oder einem Wohnungseigentümer durch Beschluss gestattet werden.

(2) Jeder Wohnungseigentümer kann angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die

  • dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen,
  • dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge,
  • dem Einbruchsschutz und
  • dem Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität

dienen. Über die Durchführung ist im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu beschließen.

(3) Im Übrigen kann jeder Wohnungseigentümer verlangen, dass ihm eine bauliche Veränderung gestattet wird, wenn alle Wohnungseigentümer, deren Rechte durch die bauliche Veränderung über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden, einverstanden sind.

(4) Bauliche Veränderungen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen, dürfen nicht beschlossen und gestattet werden; sie können auch nicht verlangt werden.

cc) Kostentragung

(1) Die Kosten einer baulichen Veränderung, die einem Wohnungseigentümer gestattet oder die auf sein Verlangen durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durchgeführt wurde, hat dieser Wohnungseigentümer zu tragen.

(2) Alle Wohnungseigentümer haben die Kosten einer baulichen Veränderung nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu tragen,

  • die mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde, es sei denn, die bauliche Veränderung ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden, oder
  • deren Kosten sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren.

(3) Die Kosten anderer als der vorgenannten baulichen Veränderungen haben die Wohnungseigentümer, die sie beschlossen haben, nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu tragen.

(4) Die Wohnungseigentümer können eine abweichende Verteilung der Kosten beschließen. Durch einen solchen Beschluss dürfen einem Wohnungseigentümer, der nach dem Vorgenannten Kosten nicht zu tragen hat, keine Kosten auferlegt werden.

c) Unrechtmäßige Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum

Eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums ist nicht rechtmäßig, wenn sie nicht durch Vereinbarung oder Beschluss gestattet wurde.

Jeder Wohnungseigentümer kann von demjenigen Wohnungseigentümer, der die unzulässige bauliche Veränderung durch eigenes Tun oder pflichtwidriges Unterlassen vorgenommen hat, die Beseitigung dieser Veränderung verlangen. Dieser sog. Handlungsstörer ist zur Wiederherstellung des früheren Zustands auf seine Kosten verpflichtet. Diese Verpflichtung besteht bereits ohne einen entsprechenden Eigentümerbeschluss.

Als sog. Zustandsstörer kann etwa ein Wohnungseigentümer in Anspruch genommen werden, der seine Eigentumswohnung vermietet hat, wenn der Mieter innerhalb der Wohnung eine rechtswidrige bauliche Veränderung durchgeführt hat.

Die Wohnungseigentümer können einen Anspruch auf Unterlassung einer künftigen baulichen Veränderung schon vor deren Durchführung geltend machen, wenn die Besorgnis begründet ist, dass ein oder mehrere Wohnungseigentümer das Gemeinschaftseigentum rechtswidrig baulich verändern werden.

Beseitigungs- und Wiederherstellungsansprüche können ausgeschlossen sein, wenn deren Geltendmachung gegen Treu und Glauben verstößt.

Die Ansprüche verjähren innerhalb der Regelverjährung, also drei Jahre nach Vornahme der Beeinträchtigung zum Ende des Kalenderjahres.

Rechtsanwalt Dr. Martin Winkelmann, Essen