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Sondernutzungsrechte

1. Inhalt

Das Sondernutzungsrecht räumt einem Wohnungseigentümer die Befugnis zur alleinigen Nutzung einer Fläche oder eines Gebäudeteils ein und schließt die anderen Wohnungseigentümer von jeglicher Nutzungsmöglichkeit aus.

Sondernutzungsrechte sind von besonderer Bedeutung im Wohnungseigentumsrecht, da nicht alle Flächen und Gebäudeteile einem Wohnungseigentümer als Sondereigentum zugeordnet werden können.

Häufigste Fälle sind Sondernutzungsrechte an Kfz-Stellplätzen, an Gartenterrassen und an Gartenflächen.

Sondernutzungsrechte können auch an Flächen begründet werden, die im Sondereigentum stehen könnten, etwa an abgeschlossenen Speicher- oder Kellerräumen, Balkonen, Loggien oder Dachterrassen.

Mitunter werden Sondernutzungsrechte auch bei der Errichtung von Doppelhäusern eingeräumt, wenn an diesen kein separates Eigentum begründet werden kann.

Sondernutzungsrechte werden stets mit einem dazugehörenden Wohnungs- bzw. Teileigentum verbunden. Die einem Sondernutzungsrecht unterworfenen Fläche bzw. Gebäudeteile verbleiben jedoch im Gemeinschaftseigentum.

2. Begründung

Sondernutzungsrechte können aufgrund der Teilungserklärung begründet und einem Wohnungseigentümer konkret zugewiesen werden.

Häufig kommt es vor, dass sich der teilende Eigentümer, etwa ein Bauträger, in der Teilungserklärung eine spätere Zuweisung von Sondernutzungsrechten etwa an Stellpätzen an Erwerber vorbehält.

Schließlich können Sondernutzungsrechte auch nachträglich durch Vereinbarung aller Wohnungseigentümer begründet werden.

Dabei müssen die dinglich Berechtigten zustimmen, also vor allem Hypotheken- und Grundschuldgläubiger, Nießbrauchsberechtigte und Berechtigte aus einer Auflassungsvormerkung. Bei der Begründung eines Sondernutzungsrechts ist die Zustimmung des dinglich Berechtigten nicht erforderlich, wenn durch die Vereinbarung gleichzeitig das zu seinen Gunsten belastete Wohnungseigentum mit einem Sondernutzungsrecht verbunden wird, vor allem wenn Sondernutzungsrechte für alle Einheiten begründet werden.

Eine Begründung von Sondernutzungsrechten durch Mehrheitsbeschluss ist nicht möglich.

Auch können Sondernutzungsrechte nicht durch jahrelange Nutzung von Teilflächen des gemeinschaftlichen Gartens durch einzelne Wohnungseigentümer entstehen.

Das Sondernutzungsrecht wird in der Regel im Wohnungsgrundbuch eingetragen.

Wird es nicht im Grundbuch eingetragen, so wirkt eine entsprechende Vereinbarung nur schuldrechtlich. Das heißt, der Berechtigte erwirbt das Recht zur Sondernutzung nur gegenüber den Eigentümern, die die Vereinbarung abgeschlossen haben, aber nicht gegenüber deren Sonderrechtsnachfolgern, etwa Käufern des Wohnungseigentums.

3. Übertragung

Sondernutzungsrechte können ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer übertragen werden, allerdings nur an einen Miteigentümer.

Im Grundbuch eingetragene Sondernutzungsrechte werden durch Einigung und Eintragung im Grundbuch übertragen, es ist also die Mitwirkung eines Notars erforderlich.

Nicht im Grundbuch eingetragene Sondernutzungsrechte können durch Abtretung übertragen werden; dies ist auch formfrei möglich.

Dinglich Berechtigte, vor allem Grundschuldgläubiger, denen Rechte an dem betroffenen Wohnungs- oder Teileigentum zustehen, müssen der Übertragung zustimmen.

4. Veränderungen

Der Sondernutzungsberechtigte hat sein Sondernutzungsrecht so zu nutzen, dass Rechte anderer Wohnungseigentümer nicht über das unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden. Die Nutzung muss also für die anderen Wohnungseigentümer zumutbar sein und sich innerhalb der inhaltlichen Zielsetzung z.B. als Terrasse, Garten oder Kfz-Stellplatz halten.

Bei Gartenflächen ist regelmäßig nur eine übliche gärtnerische Nutzung oder die Inanspruchnahme zur Freizeitgestaltung erlaubt.

Erlaubt sind etwa Kinderspielgeräte, Schaukelgerüste, kleinere Kaninchengehege oder eine übliche gärtnerische Pflege durch Rückschnitt oder Anpflanzung und Entfernung von Pflanzen, die nicht das Gesamtbild prägen.

Radikale Umgestaltungen sind nicht gestattet, so etwa die Entfernung von Hecken oder Bäumen, die das Gesamtbild prägen oder für den Sichtschutz erforderlich sind.

Bauliche Veränderungen im Bereich eines Sondernutzungsrechts bedürfen wie sonst auch eines Mehrheitsbeschlusses, bei dem zusätzlich jeder Wohnungseigentümer zustimmen muss, dessen Rechte durch die Maßnahme über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden.

Grund hierfür ist, dass die einem Sondernutzungsrecht unterliegende Fläche weiterhin zum Gemeinschaftseigentum gehört.

Dies betrifft etwa die Vergrößerung einer Terrasse, die Errichtung von Garagen, Mauern, Carports, Gartenhäusern, Gerätehäusern, Anbringen von Markisen, Errichtung eines Schwimmbades oder die bauliche Abgrenzung eines Pkw-Stellplatzes mit Pfosten auf einer Sondernutzungsfläche.

Jede erstmalige Gartenbepflanzung mit Blumen, Sträuchern und Bäumen ist keine bauliche Veränderung, sondern ist durch das Sondernutzungsrecht gerechtfertigt, sofern die erforderlichen Grenzabstände eingehalten werden.

5. Instandhaltung und Instandsetzung

Grundsätzlich bleiben die Wohnungseigentümer verpflichtet, die Sondernutzungsfläche auf gemeinschaftliche Kosten instandzuhalten und instandzusetzen.

Die Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung der Sondernutzungsflächen trifft grundsätzlich die Eigentümergemeinschaft. Grund hierfür ist, dass die Sondernutzungsfläche zum Gemeinschaftseigentum gehört.

Teilweise finden sich abweichende Regelungen in der Gemeinschaftsordnung.

6. Ansprüche bei Verletzung von Sondernutzungsrechten

Der Berechtigte kann Ansprüche auf Unterlassung oder Beseitigung wegen Störung seines Sondernutzungsrechts allein geltend machen.

So kann er etwa von einem Miteigentümer, der die Sondernutzungsfläche zu Unrecht nutzt, die Herausgabe zu Alleinbesitz verlangen.

Ein Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung ist hierzu nicht erforderlich.

Rechtsanwalt Dr. Martin Winkelmann, Essen

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