Beitreibung von Hausgeld

Wohnungseigentümer sind regelmäßig verpflichtet, monatliche Zahlungen an die Eigentümergemeinschaft zu leisten. Diese Zahlungen werden Hausgelder, Wohngelder oder Beiträge genannt.

Hausgeld

Hausgeldansprüche entstehen einmal durch einen Beschluss der Wohnungseigentümer über den Wirtschaftsplan. Der Wirtschaftsplan enthält unter anderem die anteilmäßige Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Lasten- und Kostentragung.

Hausgeldansprüche entstehen auch durch Beschluss über die Jahresabrechnung, soweit diese für den jeweiligen Wohnungseigentümer eine Nachzahlungspflicht ergibt (sog. Abrechnungsspitze).

Außerdem kann die Eigentümergemeinschaft die Wohnungseigentümer durch Beschluss zur Zahlung einer Sonderumlage verpflichten.

Anspruchsinhaber ist jeweils der Verband der Wohnungseigentümer.

Aufrechnung oder Zurückbehaltungsrechte

Der in Anspruch genommene Wohnungseigentümer kann sich gegenüber der Beitragsforderung mit einer Aufrechnung oder mit einem Zurückbehaltungsrecht nur dann verteidigen, wenn sein Gegenanspruch anerkannt oder rechtskräftig festgestellt ist oder auf einer eigenen Notgeschäftsführung beruht.

Dies soll die Zahlungsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft sichern.

Sanktionen

Der säumige Beitragsschuldner schuldet Verzugszinsen und gegebenenfalls auch Schadensersatz.

Wenn sich ein Wohnungseigentümer mit der Erfüllung seiner Verpflichtung zur Lasten- und Kostentragung in Höhe eines Betrages, der drei Prozent des Einheitswertes seines Wohnungseigentums übersteigt, länger als drei Monate in Verzug befindet, können die Wohnungseigentümer über die Entziehung seines Wohnungseigentums beschließen.

Gegebenenfalls kommen auch eine Stromsperre oder bei Rückstand mit mehr als sechs Monatsbeiträgen die Abtrennung von Versorgungsleitungen aufgrund Mehrheitsbeschlusses in Betracht.

Das Stimmrecht in der Eigentümerversammlung kann aufgrund eines Beitragsrückstandes nicht entzogen werden.

Gerichtliche Geltendmachung

Das Hausgeld kann gerichtlich sowohl im gerichtlichen Mahnverfahren als auch durch Klage geltend gemacht werden.

Mahnantrag oder Klage richten sich gegen den säumigen Hausgeldschuldner, also gegen den Wohnungseigentümer.

Einwendungen gegen eine Beitragspflicht kann der betroffene Wohnungseigentümer nur durch innerhalb der Monatsfrist zu erhebende Anfechtungsklage gegen den Eigentümerbeschluss geltend machen. In dem Klageverfahren, mit dem die Eigentümergemeinschaft die Beiträge eintreibt, sind Einwendungen regelmäßig nicht mehr möglich.

Zwangsvollstreckung

Aufgrund eines zusprechenden Vollstreckungsbescheids (aus einem gerichtlichen Mahnverfahren) oder eines zusprechenden Urteils kann dann die Zwangsvollstreckung gegen den säumigen Wohnungseigentümer betrieben werden.

Aufgrund des Vollstreckungstitels kann etwa eine Zwangshypothek für die Eigentümergemeinschaft im Grundbuch eingetragen werden.

Bei einer Zwangsversteigerung in das Wohnungseigentum gewähren die fälligen Ansprüche auf Zahlung der Beiträge zu den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums als Vorrecht die zweite Rangklasse, soweit die laufenden und die rückständigen Beiträge aus dem Jahr der Beschlagnahme und den letzten zwei Jahren angemeldet werden.

Das Vorrecht einschließlich aller Nebenleistungen ist auf Beiträge in Höhe von nicht mehr als fünf Prozent des vom Vollstreckungsgericht festgesetzten Verkehrswertes begrenzt. Zur Vollstreckung mit Vorrang müssen die Beiträge drei Prozent des Einheitswertes des Wohnungseigentums überschreiten, außerdem muss sich der Schuldner länger als drei Monate in Verzug befinden. Andernfalls kann die Versteigerung nur in der fünften Rangklasse betrieben werden.

Rechtsanwalt Dr. Martin Winkelmann, Essen