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Die Miete

Die Miete ist die Gegenleistung des Mieters für die zeitweise Überlassung der Mieträume durch den Vermieter.

Bei Neuabschluss eines Mietvertrags über Wohnraum, der in einem durch Rechtsverordnung bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete grundsätzlich höchstens um zehn Prozent übersteigen.

Ausnahmen hiervon gelten etwa, wenn die Vormiete für die neu vermieteten Mieträume höher als die hiernach zulässige Miete war oder wenn die Wohnung nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wird, auch nach umfassender Modernisierung.

Diese sog. Mietpreisbremse findet im Ruhrgebiet (noch) keine Anwendung. Aus dem nächsten Umkreis von Essen gilt sie lediglich für Ratingen und Düsseldorf.

Die Miete setzt sich meistens aus der Kaltmiete und den Nebenkosten zusammen.

Die Nebenkosten werden in der Regel je nach Vereinbarung im Mietvertrag als Vorauszahlung oder als Pauschale geschuldet. Bei Vereinbarung einer Vorauszahlung muss der Vermieter nach Ablauf des Abrechnungsjahres eine Nebenkostenabrechnung erstellen, aus der sich eine Nachzahlungspflicht oder ein Guthaben des Mieters ergeben. Bei Vereinbarung einer Pauschale findet keine gesonderte Nebenkostenabrechnung statt.

Üblicherweise wird die Miete monatlich spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats fällig. Samstage werden hierbei nicht mitgezählt.

Ein Recht des Mieters zur Mietminderung kann sich bei Sach- oder Rechtsmängeln der Mietsache ergeben.

Der Vermieter kann das Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eine nicht unerheblichen Teils hiervon in Verzug ist oder der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zweit Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrags in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Bei Verzug mit einem geringeren Teil der Miete kommt unter Umständen eine ordentliche, fristgerechte Kündigung in Betracht, wenn der Verzug des Mieters nicht geringer als eine Monatsmiete und mindestens einen Monat beträgt und der Zahlungsrückstand durch Vorsatz oder Fahrlässigkeit des Mieters verursacht ist.

Gibt ein Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück, so kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die ortsübliche Miete verlangen (sog. Nutzungsentschädigung).

Bei Nichtzahlung der Miete durch den Mieter kann der Vermieter seinen Anspruch außergerichtlich, aber auch durch ein gerichtliches Mahnverfahren oder durch Klage geltend machen.

Der Anspruch des Vermieters auf die Miete verjährt nach drei Jahren zum Ende eines Kalenderjahres nach Fälligwerden der Miete. Die Verjährung kann durch rechtzeitige Einleitung eines gerichtlichen Mahnverfahrens oder durch Klage gehemmt werden.

Rechtsanwalt Dr. Martin Winkelmann, Essen