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Kündigung und Räumungsklage bei Zahlungsverzug des Mieters

Bei der Vermietung von Wohnungen oder Gewerberäumen kommt es häufig vor, dass der Mieter die vereinbarte Miete nicht bezahlt.

Meistens hat der Vermieter die Mietzahlung fest eingeplant. Frage ist, was der Vermieter tun kann, wenn der Mieter nicht zahlt, und wie sich der Mieter dagegen verteidigen kann.

1. Die Miete

Die Miete ist die Gegenleistung des Mieters für die zeitweise Überlassung der Mieträume durch den Vermieter.

Die Miete setzt sich meistens aus der Kaltmiete und den Nebenkosten zusammen.

Die Nebenkosten werden in der Regel je nach Vereinbarung im Mietvertrag als Vorauszahlung oder als Pauschale geschuldet. Bei Vereinbarung einer Vorauszahlung muss der Vermieter nach Ablauf des Abrechnungsjahres eine Nebenkostenabrechnung erstellen, aus der sich eine Nachzahlungspflicht oder ein Guthaben des Mieters ergeben. Bei Vereinbarung einer Pauschale findet keine gesonderte Nebenkostenabrechnung statt.

Üblicherweise wird die Miete monatlich spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats fällig. Samstage werden hierbei nicht mitgezählt.

Ein Recht des Mieters zur Mietminderung kann sich bei Sach- oder Rechtsmängeln der Mietsache ergeben.

Gibt ein Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück, so kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung eine Entschädigung in Höhe der vereinbarten oder der ortsüblichen Miete verlangen, die sog. Nutzungsentschädigung.

2. Geltendmachung der Miete bei Zahlungsverzug

Bei Verzug des Mieters mit der Mietzahlung kann der Vermieter seine Ansprüche zunächst außergerichtlich, aber auch durch ein gerichtliches Mahnverfahren oder durch eine Klage geltend machen oder hiermit einen Rechtsanwalt beauftragen.

Der Anspruch des Vermieters auf die Miete verjährt nach drei Jahren nach Fälligwerden der Miete zum Ende eines Kalenderjahres, wenn die Verjährung nicht vorher durch Einleitung eines gerichtlichen Mahnverfahrens oder durch Klage gehemmt wird.

3. Kündigung des Mietverhältnisses

Der Vermieter kann das Mietverhältnis fristlos kündigen,

– wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils hiervon in Verzug ist

oder
– wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrags in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Der Rückstand muss die Grundmiete und etwaige Nebenkostenvorauszahlungen bzw. -pauschalen erfassen. Rückstände mit Nebenkostennachzahlungen bleiben außer Betracht.

Üblicherweise wird dem Mieter mit einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs eine sog. Ziehfrist eingeräumt, innerhalb der der Mieter zu räumen hat und die meist eine Woche beträgt.

Bei Verzug mit einem geringeren Teil der Miete kommt unter Umständen eine ordentliche, fristgerechte Kündigung in Betracht, wenn der Verzug des Mieters nicht geringer als eine Monatsmiete und mindestens einen Monat beträgt und der Zahlungsrückstand durch Verschulden des Mieters verursacht ist.

Eine ordentliche Kündigung ist nur bei unbefristeten Mietverhältnissen möglich.

Die Kündigung muss schriftlich unter Angabe der Gründe erfolgen.

Vor einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs muss der Vermieter regelmäßig nicht zuvor abmahnen.

4. Schonfristzahlung des Mieters

Die Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist ausgeschlossen, wenn der Mieter zuvor den Rückstand bezahlt.

Eine Kündigung wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung, etwa mit einer Schadensersatzforderung gegen den Vermieter, befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt.

Bei der Wohnraummiete wird eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs auch dann unwirksam, wenn der Vermieter innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung einer Räumungsklage an den Mieter hinsichtlich der gesamten fälligen Miete und einer etwaigen Nutzungsentschädigung für die Zeit nach Beendigung des Mietverhältnisses befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle, z.B. das Jobcenter, zur Befriedigung verpflichtet.

Dies gilt nicht, wenn eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs bis zu zwei Jahren zuvor bereits versucht wurde und diese nach der vorgenannten Regelung nachträglich unwirksam geworden war.

Eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs wird auch dann nicht unwirksam, wenn der Mieter innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage die fällige Miete und Nutzungsentschädigung bezahlt oder sich eine öffentliche Stelle zur Zahlung verpflichtet.

Eine nachträgliche Zahlung der offenen Miete innerhalb der genannten Fristen kann aber möglicherweise nach Treu und Glauben zur Unwirksamkeit der ordentlichen Kündigung führen.

Dem Mieter von Wohnraum bleibt bei einer ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs jedenfalls die Möglichkeit, der Kündigung nach § 574 BGB zu widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch nach einer Abwägung mit den berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist (sog. Sozialklausel).

5. Räumungklage

Wenn der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht freiwillig räumt, bleibt dem Vermieter nur die Erhebung einer Räumungsklage bei Gericht.

Eine Räumungsklage des Vermieters setzt voraus, dass das Mietverhältnis beendet worden ist.

Als Beendigungsgründe sind vor allem eine fristlose und bei unbefristeten Mietverhältnissen eine ordentliche Kündigung möglich.

Eine Räumungsklage kommt nicht in Betracht, wenn der Mieter bereits freiwillig dem Vermieter die tatsächliche Gewalt über die Miete verschafft und vollständig geräumt, vor allem sämtliche Schlüssel zurück gegeben hat.

Der Vermieter kann eine Räumungsklage mit der Geltendmachung weiterer Ansprüche, etwa auf Zahlung zu entrichtender Miete oder auf Schadensersatz verbinden.

Im Fall einer Verurteilung zur Räumung von Wohnraum kann das Gericht dem Mieter grundsätzlich auf Antrag oder von Amts wegen eine den Umständen nach angemessene Räumungsfrist gewähren. Die Räumungsfrist darf insgesamt nicht mehr als ein Jahr ab Rechtskraft des Räumungsurteils betragen.

Auf Antrag des Mieters kann das Vollstreckungsgericht eine zwangsweise Räumung ganz oder teilweise aufheben, untersagen oder einstweilen einststellen, wenn die Räumung unter voller Würdigung des Schutzbedürfnisses des Vermieters wegen ganz besonderer Umstände eine Härte bedeutet, die mit den guten Sitten nicht vereinbar ist. Der Antrag muss spätestens zwei Wochen vor dem festgesetzten Räumungstermin gestellt werden.

6. Räumungsvollstreckung

Die Räumungsvollstreckung setzt einen zumindest vorläufig vollstreckbaren Räumungstitel voraus, in der Regel ist dies ein Räumungsurteil.

Sie geschieht dadurch, dass der Gerichtsvollzieher den Mieter aus dem Besitz setzt und den Vermieter in den Besitz einweist.

Der Gerichtsvollzieher schafft die Möbel und die sonstigen Vermögensgegenstände des Mieters weg und übergibt diese dem Mieter oder einer zu seiner Familie gehörigen oder in dieser Familie dienenden erwachsenen Person.

Die Kosten der Zwangsräumung hat der Mieter zu tragen, der Vermieter hat aber einen entsprechenden Vorschuss auch für die Kosten des Umzugsunternehmens zu leisten.

Eine günstigere Variante stellt der sog. beschränkte Vollstreckungsauftrag dar, auch Berliner Räumung genannt:

Der Gerichtsvollzieher setzt dabei nur den Mieter persönlich aus dem Besitz der Mieträume, weist den Vermieter in den Besitz ein und protokolliert die vorgefundenen Gegenstände des Mieters. Der Vermieter selbst leert danach die Mieträume.

Der Vermieter spart so den Kostenvorschuss hinsichtlich der Umzugs- und Lagerkosten der Einrichtung.

Rechtsanwalt Dr. Martin Winkelmann, Essen

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