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Zahlungsverzug des Immobilienkäufers

Wenn der Käufer einer Immobilie, sei es eines unbebauten oder bebauten Grundstücks oder einer Eigentumswohnung, den vereinbarten Kaufpreis nicht rechtzeitig bezahlt, stellt sich für den Verkäufer die Frage, wie er den Kaufpreis vom Käufer erlangen oder ob er vom Kaufvertrag zurücktreten kann.

Das Problem wird vor allem dann praktisch, wenn der Käufer den Kaufpreis oder einen Teil davon wegen behaupteter Mängel der Immobilie zurückhält.

 1.            Fälligkeit des Kaufpreises

Wann der Kaufpreis fällig wird, ist regelmäßig im notariellen Kaufvertrag geregelt.

Üblicherweise müssen die folgenden Voraussetzungen erfüllt sein:

  • Die Auflassungsvormerkung muss zu Gunsten des Käufers im Grundbuch eingetragen sein, wobei ihr nur die im Vertrag genannten und mit Zustimmung des Käufers bestellten Belastungen im Rang vorgehen dürfen,
  • Es muss eine Bestätigung der zuständigen Gemeinde vorliegen, dass ein gesetzliches Vorkaufsrecht nicht besteht oder nicht ausgeübt wird (Negativzeugnis).
  • Es müssen die zur Wirksamkeit und Vollzug des Kaufvertrages erforderlichen Genehmigungen mit Ausnahme der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts (wegen der Grunderwerbsteuer) vorliegen.
  • Schließlich müssen die Lastenfreistellungsunterlagen für alle der Eigentumsvormerkung im Rang vorgehenden oder gleichstehenden und vom Käufer nicht übernommenen Belastungen entweder auflagenfrei oder unter Auflagen der Gläubiger vorliegen, zu deren Erfüllung der Kaufpreis ausreicht.

Wenn die Immobilie noch bewohnt ist, von den Bewohnern aber geräumt werden soll, wird häufig die vollständige Räumung als weitere Voraussetzung für die Kaufpreisfälligkeit vereinbart.

Üblicherweise wird der Notar beauftragt, den Beteiligten das Vorliegen der Voraussetzungen und den Inhalt der Auflagen der Gläubiger schriftlich mitzuteilen.

Die vorgenannten Fälligkeitsvoraussetzungen variieren zwischen den verschiedenen Notarverträgen. Stets kommt es daher auf den im Einzelfall vereinbarten Vertragstext an.

 2. Unterwerfung des Käufers unter die sofortige Zwangsvollstreckung

Häufig enthalten die notariellen Kaufverträge hinsichtlich des Kaufpreises eine sog. Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung, die es dem Verkäufer ermöglicht, aufgrund des Notarvertrags ohne vorherigen Rechtsstreit die Zwangsvollstreckung gegen den Käufer wegen des Kaufpreises durchzuführen.

Eine solche Klausel kann etwa wie folgt lauten:

„Der Käufer unterwirft sich wegen der Verpflichtung zur Zahlung des Kaufpreises nebst gesetzlicher Zinsen ab dem Datum der Erteilung der vollstreckbaren Ausfertigung dem Verkäufer gegenüber der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde in sein gesamtes Vermögen.“

Der Verkäufer muss bei Vorliegen einer solchen Klausel kein Klageverfahren in die Wege leiten, sondern der Käufer muss sich gegenüber einer Zwangsvollstreckung aus der Notarurkunde durch eine sog. Vollstreckungsgegenklage gerichtlich wehren.

Eine vollstreckbare Ausfertigung des Kaufvertrags, die für die Zwangsvollstreckung erforderlich ist, wird in der Regel von dem Notar erteilt, der die Urkunde verwahrt.

Die Zwangsvollstreckung setzt voraus, dass der Schuldtitel mindestens zwei Wochen zuvor dem Käufer zugestellt wurde.

3. Rücktritt des Verkäufers

Der Verkäufer einer Immobilie kann regelmäßig vom Kaufvertrag zurücktreten, wenn der Käufer den Kaufpreis nicht innerhalb einer im Vertrag bestimmten Frist nach Fälligkeit bezahlt.

Entsprechende Regelungen finden sich üblicherweise in den notariellen Kaufverträgen.

Eine Rücktrittsklausel zugunsten des Verkäufers könnte etwa wie folgt lauten:

„Der Verkäufer kann von diesem Vertrag durch schriftliche Erklärung gegenüber dem Notar zurücktreten, sofern der Kaufpreis nicht binnen 14 Tagen nach Fälligkeit vertragsgemäß gezahlt bzw. hinterlegt wird.“

4. Eigentumsumschreibung und Auflassungsvormerkung

Normalerweise sollte der Notar die Eigentumsumschreibung auf den Käufer durch das Grundbuchamt nicht vor Zahlung des Kaufpreises beantragen.

Für den Fall des Zahlungsverzugs des Käufers droht, dass der Notar die Löschung der zugunsten des Käufers im Grundbuch eingetragenen Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt beantragt.

Über das genaue Verfahren enthalten die notariellen Kaufverträge in der Regel besondere Regelungen.

Rechtsanwalt Dr. Martin Winkelmann, Essen