Makler, Baubetreuer und Architekturbüros schließen mitunter vor der Veräußerung von Hausgrundstücken oder Eigentumswohnungen mit ihren Kunden eine Reservierungsvereinbarung.
Darin verpflichten sie sich, gegen Zahlung einer Reservierungsgebühr das Kaufobjekt für den Kunden bis zur Beurkundung des Kaufvertrags reserviert zu halten und nicht anderen Interessenten anzubieten.
Diese Vertragsgestaltung ist vor allem dann regelmäßig unwirksam, wenn die Pflicht zur Zahlung der Reservierungsgebühr in Allgemeinen Geschäftsbedingungen auferlegt wird. Der Bundesgerichtshof hatte über folgenden Fall zu entscheiden (Urteil vom 23.09.2010, Az. III ZR 21/10):
Die Kläger interessierten sich für den Kauf einer neu errichteten Eigentumswohnung. Die Beklagte war für das Bauunternehmen als Baubetreuer tätig.
Kläger und Beklagte schlossen eine Reservierungsvereinbarung, in der sich die Beklagte verpflichtete, die Beurkundung des Kaufvertrags zwischen den Klägern und dem Bauunternehmen vorzubereiten. Die Beklagte wurde im Einzelnen beauftragt,
– die Beurkundung des Kaufvertrags vorzubereiten,
– die Finanzierungsunterlagen des Kaufinteressenten zu bearbeiten und
– mit Unterzeichnung der Reservierungsvereinbarung die Immobilie anderweitig nicht mehr anzubieten, sondern sie für den Kaufinteressenten reserviert zu halten.
Für diese Tätigkeit verpflichteten sich die Kläger zur Zahlung einer Reservierungsgebühr von 1.500 Euro. Im Folgenden entschlossen sich die Kläger, die Eigentumswohnung doch nicht zu erwerben, und verlangten die Reservierungsgebühr zurück. Deren Hälfte zahlte die Beklagte freiwillig zurück, zur Zahlung der anderen Hälfte wurde sie verurteilt.
Der Bundesgerichtshof begründete dies wie folgt:
Eine Klausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, mit der Kaufinteressenten zur Zahlung einer Reservierungsgebühr für den Fall verpflichtet werden, dass ein Kaufvertrag nicht zustande kommt, ist wegen Verstoßes gegen § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam.
Denn es benachteiligt die Kaufinteressenten unangemessen, dass die Beklagte den sogleich mit Unterschriftsleistung zu erbringenden Betrag in jedem Fall in voller Höhe behalten darf, auch wenn es nicht zum Abschluss des Kaufvertrags kommt.
Letztlich stellt die Klausel den Versuch dar, sich für den Fall des Scheiterns der Verkaufsbemühungen gleichwohl eine Vergütung zu sichern, ohne dass sich aus der Reservierungsvereinbarung für den Kunden nennenswerte Vorteile ergeben.
Trotz Reservierungsvereinbarung bleibt der Verkäufer berechtigt, seine Verkaufsabsichten aufzugeben. Der Kunde zahlt damit mit der Reservierungsgebühr einen erheblichen Beitrag, ohne dafür die Gewähr zu haben, das fragliche Objekt erwerben zu können. Außerdem wird der Kaufentschluss des Interessenten dahin beeinflusst, nicht die bereits erfolgte Zahlung verfallen zu lassen.
Auf die Rechtsnatur der zwischen den Parteien geschlossenen Vereinbarung kommt es nicht an. Die genannte Klausel ist also nicht nur in Maklerverträgen unwirksam, sondern auch in Vereinbarungen, die etwa mit einem Baubetreuer oder einem Architekturbüro getroffen werden.
Der Bundesgerichtshof ließ die Frage offen, ob Reservierungsvereinbarungen zu ihrer Wirksamkeit nicht sogar der Beurkundung durch einen Notar bedürfen, weil durch sie möglicherweise ein unangemessener Druck zum Erwerb der reservierten Immobilie ausgeübt wird.
Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, vergleiche etwa Urteil vom 2.7.1986, Az. IVa ZR 102 / 85, kann sich ein Immobilienmakler ohne notarielle Beurkundung nicht zusagen lassen, dass sein Kunde ein Entgelt auch bei Nichtzustandekommen des Hauptvertrages zahlen wird. Dies gilt insbesondere für den Fall, dass das Reservierungsentgelt eine Grenze von 10-15 % der vereinbarten Maklerprovision übersteigt.
Nach der neueren Rechtsprechung verschiedener Untergerichte bedarf eine Reservierungsvereinbarung für den Kauf einer Immobilie ohne Rücksicht auf die Höhe des Reservierungsentgelts sogar stets der notariellen Beurkundung, vgl. AG München, Urteil vom 01.07.2016, Az. 191 C 28518/15; LG Berlin, Urteil vom 08.11.2016, Az. 15 O 152/16; LG Köln, Urteil vom 26.08.2021, Az. 2 O 292/19.
Der Kaufvertrag über eine Immobilien und eine in diesem Zusammenhang geschlossene Reservierungsvereinbarung bilden eine rechtliche Einheit, sodass auch die Reservierungsvereinbarung der notariellen Beurkundung bedarf. Durch die Reservierungsvereinbarung wird ein erheblicher mittelbarer Druck auf den Kaufinteressenten ausgeübt, einen Kaufvertrag abzuschließen.
Die Reservierungsgebühr stellt zudem neben der Courtage eine weitere, erfolgsunabhängige Vergütung für den Makler dar, ohne dass dem Kaufinteressenten nennenswerte Vorteile aus dieser Vereinbarung erwachsen. Dies begründet eine unangemessene Benachteiligung des Kaufinteressenten.
Wenn die Reservierungsvereinbarung unwirksam ist, kann der Maklerkunde die bereits gezahlte Reservierungsgebühr zurückverlangen.
Nach einem neueren Urteil des Bundesgerichtshofs vom 20.4.2023, Az. I ZR 113/22 gilt dies auch dann, wenn der Reservierungsvertrag in Form eines gesonderten Vertragsdokuments geschlossen wurde und über ein Jahr nach dem Maklervertrag zustande gekommen ist.
Der Kunde hat von der Reservierung nicht viel, weil es immer passieren kann, dass der Eigentümer einen Rückzieher macht oder die Immobilie am Makler vorbei auf eigene Faust verkauft.
Dr. Martin Winkelmann
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht