Das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser vom 12.6.2020 enthält neue Regelungen über Maklerverträge und die Verteilung der Maklerprovision.
Es ist jetzt nicht mehr möglich, die Maklerprovision vollständig dem Käufer einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses aufzubürden, wenn (auch) der Verkäufer den Makler beauftragt hat.
Die neuen Regelungen gelten für Maklerverträge, die ab dem 23.12.2020 vereinbart werden.
- Formerfordernis für Maklerverträge
Ein Maklervertrag, der den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus oder die Vermittlung eines solchen Vertrags zum Gegenstand hat, bedarf nunmehr der Textform.
Hierfür genügt beispielsweise ein Austausch von E-Mails. Hierdurch wird auch eine Beweiserleichterung für den Makler geschaffen.
- Maklervertrag mit nur einer Partei
Wenn der Käufer einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses ein Verbraucher ist, gilt das Folgende:
Hat nur eine Partei des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus, insbesondere der Verkäufer, einen Maklervertrag abgeschlossen, muss diese die Maklercourtage zahlen.
Eine Vereinbarung zwischen den Kaufvertragsparteien, die die andere Partei zur Zahlung oder Erstattung von Maklerlohn verpflichtet, ist nur wirksam, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, zur Zahlung des Maklerlohns mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt.
Der Anspruch gegen die andere Partei wird erst fällig, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, die Courtage gezahlt hat und sie oder der Makler einen Nachweis hierüber erbringt.
- Maklerverträge mit beiden Parteien
Wenn der Käufer einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses ein Verbraucher ist, gilt außerdem das Folgende:
Wird ein Makler aufgrund zweier Maklerverträge sowohl für den Verkäufer als auch den Käufer tätig, so müssen sich beide Parteien in gleicher Höhe verpflichten. Ein Maklervertrag, der hiervon abweicht, ist unwirksam.
Wenn der Makler mit einer Partei des Kaufvertrags vereinbart, dass er für diese unentgeltlich tätig wird, kann er sich auch von der anderen Partei keinen Maklerlohn versprechen lassen.
Ein Maklervertrag, der von dieser Regelung abweicht, ist unwirksam. Die Regelungen über eine Verwirkung des Maklerlohns bleiben unberührt.
Rechtsanwalt Dr. Martin Winkelmann, Essen