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Schadensersatz wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs

Der Vermieter von Wohnraum kann sich durch eine schuldhafte unberechtigte Kündigung, insbesondere im Fall des Vortäuschens eines in Wahrheit nicht bestehenden Eigenbedarfs, schadensersatzpflichtig machen, wenn der Mieter daraufhin auszieht und infolgedessen Vermögenseinbußen erleidet (BGH, Urteil vom 29.03.2017, Az. VIII ZR 44/16).

Setzt der Vermieter den behaupteten Selbstnutzungswillen nach dem Auszug des Mieters nicht um, liegt der Verdacht nahe, dass der Bedarf nur vorgeschoben gewesen ist.

Es kommt nicht darauf an, ob der Nutzungswille bereits bei Ausspruch der Eigenbedarfskündigung nicht bestand, oder ob der Nutzungswille nach dem Kündigungsausspruch wegfällt und der Vermieter gleichwohl seinen Räumungsanspruch weiterverfolgt.

Einem Schadensersatzanspruch steht nicht entgegen, dass der Mieter die Wohnung noch vor Ablauf der Kündigungsfrist und freiwillig, ohne ein gegen ihn ergangenes Räumungsurteil geräumt hat (BGH, Urteil vom 16.12.2009, Az. VIII ZR 313/08).

Ein Räumungsvergleich beinhaltet nicht in jedem Fall einen Verzicht auf Schadensersatzansprüche wegen vorgetäuschten Bedarfs. Entscheidend ist, ob die Parteien durch gegenseitiges Nachgeben auch den Streit darüber beilegen wollten, ob die Eigenbedarfslage des Vermieters bestand oder nur vorgetäuscht war, und ob mit dem Vergleich auch etwaige Ansprüche des Mieters wegen eines nur vorgetäuschten Bedarfs abgegolten werden sollten.

Wenn sich der Vermieter in dem Räumungsvergleich zu einer substanziellen Gegenleistung wie etwa einer namhaften Abstandszahlung oder einem Verzicht auf Schönheitsreparaturen verpflichtet, kann dem im Einzelfall der Wille der Parteien entnommen werden, dass damit auch etwaige Ansprüche des Mieters wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs abgegolten sein sollen (BGH, Urteil vom 10.06.2015, Az. VIII ZR 99/14).

Der Mieter kann insbesondere die folgenden Schadensersatzpositionen verlangen:

  • Maklerkosten
  • Umzugskosten
  • die für die neue Wohnung zu zahlende höhere Miete
  • Umbaukosten für eine Einbauküche
  • Finanzierungskosten für neue Möbel
  • Kosten des Vorprozesses
  • Detektivkosten

Im Schadensersatzprozess ist es dem Vermieter zuzumuten, substantiiert und plausibel („stimmig“) darzulegen, aus welchem Grund der mit der Kündigung vorgebrachte Bedarf nachträglich entfallen sein soll. An diese Darlegung sind strenge Anforderungen zu stellen.

Der Mieter kann grundsätzlich auch verlangen, dass ihm die Wohnung wieder überlassen wird. Dies ist jedoch nicht möglich, wenn der Vermieter die Räume bereits anderweitig vermietet oder an einen Dritten veräußert hat. In diesem Fall kommt nur eine Entschädigung in Geld in Betracht (BGH, Urteil vom 16.12.2009, Az. VIII ZR 313/08).

Rechtsanwalt Dr. Martin Winkelmann, Essen
Tel. 0201 / 240580