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Wenn der Notarvertrag nicht zustande kommt

Oft kommt es vor, dass Vertragsparteien, die sich auf den Kauf eines Gebäudes, Grundstücks oder Wohnungseigentums verständigen wollen, die Vertragsverhandlungen abbrechen und von der Beurkundung des Kaufvertrags Abstand nehmen. Der erforderliche Notarvertrag kommt also nicht zustande.

Dann stellt sich die Frage, ob die Parteien ihre Aufwendungen von der anderen Partei als Schadensersatz ersetzt verlangen können.

Der Bundesgerichtshof hat zu diesem Fragenkreis in einem Urteil vom 09.11.2012, Aktenzeichen V ZR 182/11, einige Grundsätze aufgestellt.

Weitere Aussagen finden sich in einem Urteil des OLG Saarbrücken vom 06.03.2014, Aktenzeichen 4 U 435/12.

Danach hat jede Vertragspartei bis zum Vertragsabschluss das Recht, von dem in Aussicht genommenen Vertrag Abstand zu nehmen. Aufwendungen, die in Erwartung des Vertragsabschlusses gemacht werden, erfolgen grundsätzlich auf eigene Gefahr.

Nur wenn der Vertragsschluss nach den Verhandlungen zwischen den Parteien als sicher anzunehmen ist und die Parteien in dem hierdurch begründeten Vertrauen Aufwendungen zur Durchführung des Vertrags vor dessen Abschluss gemacht haben, können diese Aufwendungen vom Verhandlungspartner unter dem Gesichtspunkt der Verletzung vorvertraglicher Schutzpflichten und eines Verschuldens bei Vertragsverhandlungen zu erstatten sein, wenn er den Vertragsschluss später ohne triftigen Grund ablehnt.

Bei Kaufverträgen über Immobilien ist jedoch zu beachten, dass diese gemäß § 311b BGB unter anderem zum Schutz des Verkäufers vor Übereilung notariell beurkundet werden müssen. Damit soll gerade eine vorzeitige Bindung der Vertragsparteien ohne Einhaltung der Form verhindert werden. Eine Bindung soll erst und nur eintreten, wenn die Vertragsparteien die zu ihrer Bindung erforderlichen Erklärungen formgerecht abgegeben haben.

Deshalb sind an die Verletzung vorvertraglicher Schutzpflichten bei einem Grundstückskaufvertrag strengere Anforderungen zu stellen.

Schadensersatzansprüche der Parteien wegen Verweigerung der Mitwirkung an der Beurkundung lösen nicht schon dann Schadensersatzansprüche aus, wenn es an einem triftigen Grund dafür fehlt, sondern nur, wenn eine besonders schwerwiegende, in der Regel vorsätzliche Treuepflichtverletzung vorliegt.

Beispiele für eine solche besonders schwerwiegende Treuepflichtverletzung sind:

  • wenn eine der Parteien eine tatsächlich nicht vorhandene Abschlussbereitschaft vorspiegelt, etwa wenn die Partei eine tatsächlich nicht vorhandene Bereitschaft vorspiegelt, den Kaufvertrag zu einem bestimmten Preis abzuschließen,
  • wenn ein Verhandlungspartner zunächst eine von ihm geäußerte Verkaufsbereitschaft tatsächlich gehabt hat, im Verlaufe der Verhandlungen aber innerlich von ihr abgerückt ist, ohne dies zu offenbaren,
  • wenn die Partei die Mitwirkung an der Beurkundung als sicher in Aussicht stellt,
  • wenn sich der potenzielle Verkäufer bereits mit Aus- und Umbaumaßnahmen des Kaufinteressenten einverstanden erklärt hatte, oder
  • wenn infolge des Abbruchs der Vertragsverhandlungen die Existenz des anderen Vertragspartners gefährdet wird.

Eine besonders schwerwiegende Treuepflichtverletzung ist regelmäßig nicht gegeben, wenn der Entwurf des Kaufvertrags in dem Notartermin noch nennenswerte inhaltliche Änderungen erfährt.

Zu ersetzen sind lediglich Aufwendungen, die nach Lage des Falles vertretbar waren. Gegebenenfalls ist ein Mitverschulden der anderen Vertragspartei zu berücksichtigen.

Ein möglicher Verkäufer braucht regelmäßig nicht damit zu rechnen, dass ein Kaufinteressent Kreditverträge abschließt, die bereits vor einem in Aussicht genommenen Abschluss des Kaufvertrags unwiderruflich werden.

Rechtsanwalt Dr. Martin Winkelmann, Essen

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